六、顛覆物質(zhì)養(yǎng)老不盈利的模式，“老少配型的享老夢(mèng)想城”成商業(yè)購(gòu)物中心救世主

　　享老體系中兩個(gè)流派：社區(qū)享老體系與商場(chǎng)享老體系
　　很明顯，國(guó)家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到物質(zhì)型養(yǎng)老地產(chǎn)“泡沫”很大，實(shí)質(zhì)仍然是賣房子。這條路是走不下去的，只有大力發(fā)展精神型享老體系才能讓老人活得有尊嚴(yán)。以聯(lián)合國(guó)關(guān)于長(zhǎng)者照護(hù)的五大原則：獨(dú)立、參與、關(guān)懷、自我實(shí)踐、尊嚴(yán)作為構(gòu)建銀發(fā)享老服務(wù)體系的基石，關(guān)注長(zhǎng)者身、心、靈全方位需求，形成獨(dú)特的服務(wù)體系。
　　睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理呂強(qiáng)（13511064777）指出，是享老體系而不是養(yǎng)老院，體系的核心就是貼心的服務(wù)。享老體系對(duì)應(yīng)的年齡段基本以50—70歲之間的人群，這類人群屬于自理型老年人群，從活動(dòng)能力，經(jīng)驗(yàn)，思想，收入等方面都是最佳時(shí)期。
　　而在享老體系中又分兩個(gè)流派：社區(qū)享老體系與商場(chǎng)享老體系。
　　社區(qū)享老體系基本是有政府和街道機(jī)關(guān)主導(dǎo)的非盈利型精神文化服務(wù)體系，而商場(chǎng)享老體系是由商業(yè)機(jī)構(gòu)，購(gòu)物中心，超市等推動(dòng)的盈利型精神文化服務(wù)體系。

　　日本經(jīng)濟(jì)形式復(fù)活關(guān)鍵在于喚醒中老年人群的消費(fèi)
　　今天我們重點(diǎn)講的是商業(yè)商場(chǎng)享老體系。講中國(guó)商業(yè)商場(chǎng)享受老年體系情況之前，我先談?wù)劯舯诘娜毡具@種模式的發(fā)展情況，日本個(gè)人金融資產(chǎn)約300億人民幣，日本老人持有金融資產(chǎn)60%。日本央行發(fā)布了《日本經(jīng)濟(jì)形式復(fù)活關(guān)鍵在于喚醒中老年人群的消費(fèi)》的報(bào)告書(shū)：日本老人才有購(gòu)買力！
　　日本形成了老人10大經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域：
　　1、日本便利店的老人經(jīng)濟(jì)，老年人數(shù)量突破到40%以上了。以前向年輕客人銷售的漫畫雜志、可樂(lè)等商品有所減少，取而代之的是中老年人喜歡的和水果以及口感柔軟易于咀嚼的蔬菜類商品。甚至在地方城市，設(shè)置供老人扶握的把手或提供便當(dāng)?shù)扰伤头��?wù)的7-11便利店也增多了。實(shí)施對(duì)中老年客戶的“消費(fèi)人群轉(zhuǎn)變”策略后，2013年2月?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)額比前一年增長(zhǎng)7%，達(dá)到240億人民幣元。面向中老年人的便當(dāng)?shù)蠕N售每年將產(chǎn)生約230億人民幣的利益額。
　　2、日本shopping Mall的老人經(jīng)濟(jì)。 20年后的今天，日本百貨商店的主要客源定位既不是“年輕人”，也不是“家庭”，而是“中老年人”。現(xiàn)在日本商店里見(jiàn)不到幾個(gè)年輕人的蹤影，取而代之的盡是步履蹣跚的中老年人。
　　各家百貨商店都開(kāi)始把客源轉(zhuǎn)向中老年，并投入店面改造，以便適應(yīng)老齡客源的需求。擁有340年歷史的三越日本橋總店、橫濱的高島屋、新宿的伊勢(shì)丹總店、大型連鎖超市永旺店鋪等等的商業(yè)時(shí)間從上午9點(diǎn)調(diào)整到了早上7點(diǎn)，也是出于對(duì)老年人習(xí)慣早起的考慮。
　　高島店鈴木弘治社長(zhǎng)說(shuō)“我們將把中老年人作為重點(diǎn)對(duì)象，爭(zhēng)取在2015年前實(shí)現(xiàn)300億日元的營(yíng)業(yè)利益�！�

　　日本百貨商店面向中老年客戶做出的調(diào)整如下：
　　1、在女裝賣場(chǎng)內(nèi)增加適合老人的“S size”商品，并在附近增設(shè)了老年人較為需要的“假發(fā)賣場(chǎng)”；
　　2、在鞋子賣場(chǎng)內(nèi)，增售老人早晨散步時(shí)穿的鞋子以及晚上購(gòu)物時(shí)穿的鞋子；
　　3、在體育用品賣場(chǎng)內(nèi)，銷售適合老人穿著的無(wú)夸張圖案設(shè)計(jì)的泳衣；
　　4、在地下的食品賣場(chǎng)內(nèi)，備齊易于老人咀嚼的口感柔軟的蔬菜。
　　5、在兒童賣場(chǎng)里， 也考慮到“育爺”（照顧孫子或?qū)O女的祖父?jìng)儯┑睦夏耆后w，增設(shè)了老年玩具商品和高價(jià)有趣的兒童商品，方便老人滿足自己的頑童心理。
　　6、店內(nèi)減少了臺(tái)階設(shè)計(jì)，取而代之的是帶扶手的緩行布道；
　　7、增加了從百貨商店到最近的地鐵站或停車場(chǎng)的送迎巴士服務(wù)。

　　3、日本電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)的老人經(jīng)濟(jì)。日本60-70歲老人的網(wǎng)絡(luò)使用率達(dá)57%，就連70-80歲的老人也有23%的人在使用網(wǎng)絡(luò)。2015年，腿腳不靈便的老人將成為網(wǎng)購(gòu)主力軍的時(shí)代即將到來(lái)。

　　4、日本海外旅游的老人經(jīng)濟(jì)。目前，去海外旅游的日本人大多是老年人。2011年日本海外游的游客中，60歲以上的老年人占19.3% 。2012年，去海外旅游的日本人達(dá)到了1850萬(wàn)人，超過(guò)2000年的最高紀(jì)錄1781萬(wàn)人。主要是因?yàn)?0歲以上旅客大幅增加的結(jié)果。
　　日本大型旅行代理公司HIS，主流業(yè)務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)向?yàn)橹欣夏暧慰腿�面提供廉價(jià)機(jī)票套餐業(yè)務(wù)和提供導(dǎo)游陪同的豪華海外游，并以此大賺了錢。這次調(diào)整使HIS在2012年的利潤(rùn)額比前一年度增長(zhǎng)了27% ，達(dá)到了11.2億人民幣。
2012年11月4日，在河北張家口懷來(lái)縣的萬(wàn)里長(zhǎng)城遭難去世的3個(gè)日本人，年齡分別是62歲、68歲、76歲。這消息讓中國(guó)人吃驚：日本的老人盡然敢在冬天爬萬(wàn)里長(zhǎng)城！

　　5、日本房地產(chǎn)的老人經(jīng)濟(jì)。日本買房客人也多以老年人為主了。特別是家位于東京近郊的60歲以上的老年人，為了出行方便，很多人都會(huì)選擇搬到東京都內(nèi)來(lái)生活。不僅二手房，新房的購(gòu)買人群也逐漸轉(zhuǎn)移向中老階層。東京都得新房數(shù)量由2011年的約44000戶，到了2012年的52000戶，2014年已經(jīng)到達(dá)了73000戶了。老年人成為房子的購(gòu)買主力。

　　6、日本酒店咖啡廳的老人經(jīng)濟(jì)。東京的酒店咖啡廳的客源也發(fā)生了變化，演變成了“老婆婆大本營(yíng)”了。在那里，她們稀松平常地享用這個(gè)價(jià)格高達(dá)每人400元人民幣的午餐。酒店也很大程度上減少了面向年輕人的住宿套餐，而更多地考慮老年人的因素，推出兩天一夜套餐等。

　　7、日本電影產(chǎn)業(yè)的老人經(jīng)濟(jì)。日本的電影產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。2011年的日本電影票房只有145億人民幣，比前一年減少了17.9 % 。2014年，在工作日的白天時(shí)間，很多電影院不放映電影而是改放面向老年人的相聲了。

　　8、日本健身房的老人經(jīng)濟(jì)。在健身房也一樣，日本老人唱主角。在東京都大型連鎖店健身房，加入的會(huì)員以60歲以上的老年人居多。20-30歲的年輕會(huì)員加在一起也不到13%。 到處都是60多歲老人在練瑜珈、舉杠鈴，跑步機(jī)上跑步。游泳館完全被婆婆們占領(lǐng)。整個(gè)健身房里根本看不見(jiàn)幾個(gè)年輕人的影子。

　　9、日本體檢的老人經(jīng)濟(jì)。體檢最厲害的便是日本重大疾病體檢和癌癥篩查。癌癥篩查套餐，里面有PET、MRI、CT等等。能查出5mm以下的早期癌癥。舉國(guó)防癌制度很完善，而且持續(xù)三十多年了，日本人壽命世界第一啊。日本有著完善的醫(yī)療保健制度。日本人每年都要做體檢, 每年5月份左右保健所會(huì)對(duì)每個(gè)人發(fā)出體健通知單，拿著通知單你可以到想去的醫(yī)院予約 體檢，不方便去醫(yī)院的定期有體健車到你住的地方做身體檢查。如果有病住院了，老年人只交10%的費(fèi)用，其他的費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和國(guó)家支付�；疾〉睦夏耆说玫搅思皶r(shí)的治療和照顧，這也是日本人長(zhǎng)壽的原因之一。

　　10、推出“老少配，跨代同居”租房經(jīng)濟(jì)。刺激租房經(jīng)濟(jì)和大學(xué)生經(jīng)濟(jì)相結(jié)合�？绱�同居，就是介紹大學(xué)生借宿到空巢老人家里，是一種建立在雙贏基礎(chǔ)上的同居新形式。即便是生活能夠自理，健康狀態(tài)良好的“空巢老人”，也會(huì)擔(dān)心自己萬(wàn)一哪天有急病或家里闖進(jìn)了人，又或在地震、大雪、洪水發(fā)生時(shí)孤立無(wú)援，再加上老伴已經(jīng)離世，碩大的房子里一點(diǎn)人味兒都沒(méi)有。而對(duì)于考到東京、大阪等大都市里的普通家庭出身的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，房租實(shí)在是一筆很大的出費(fèi)，高得令人頭疼。因此，跨代同居，既能讓“空巢老人”感到安心，也能讓大學(xué)生減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
　　這種跨代同居，對(duì)老年人的大腦也是種新鮮的刺激，能有助于老年人生活自理，延緩衰老。
　　跨代同居的出現(xiàn)，讓既想保障一個(gè)人的自由時(shí)間，又希望不被社會(huì)孤立和遺忘的空巢老人多了一種選擇。對(duì)于在外地就學(xué)的年輕人來(lái)說(shuō)，也是一種省錢之道，同時(shí)能在同居生活中潛移默化地學(xué)會(huì)關(guān)心、照顧老人，相信父母也會(huì)更放心。

　　中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)復(fù)活關(guān)鍵懂清除老年人群的“三怕”

　　中國(guó)有句老話：他山之石可攻玉。日本央行發(fā)布了《日本經(jīng)濟(jì)形式復(fù)活關(guān)鍵在于喚醒中老年人群的消費(fèi)》的報(bào)告書(shū)。其實(shí)，已經(jīng)給中國(guó)政府和商業(yè)一個(gè)非常明確的參考指南。我們發(fā)現(xiàn)去日本考察養(yǎng)老的中國(guó)的商人， 99%的人是考察養(yǎng)老院去的，幾乎沒(méi)有人去考察日本老年商業(yè)商場(chǎng)和其他老人經(jīng)濟(jì)，這就是回答為啥中國(guó)養(yǎng)老領(lǐng)域凋敝的原因，因?yàn)闆](méi)人真正關(guān)心老人是如何生活的，更不了解人老了到底需要的是什么？
　　老人實(shí)際有“三怕”：怕死、怕病、怕孤獨(dú)。大批老人集中在一起的養(yǎng)老院，其實(shí)，從心理學(xué)上講，不太合適，因?yàn)榻?jīng)常性或同時(shí)間的大量老人死亡事情的發(fā)生，會(huì)造成活在當(dāng)下的老人的精神的極度壓抑，產(chǎn)生自己的沒(méi)有生命力的精神負(fù)擔(dān)，這是憂郁癥。反而會(huì)促使更多的老人死亡，很多老人死亡是嚇?biāo)赖模�看不到希望死去的。因此，養(yǎng)老院常常也被人們戲謔稱：死亡集中營(yíng)。
　　房地產(chǎn)商都知道老年人鐘情山水，但往往都忽略了老年人其實(shí)懼怕隱居在山水之中的那種冷清與孤獨(dú)感，實(shí)際上他們根本就不愿意離開(kāi)富有生機(jī)的熱鬧場(chǎng)景，這種場(chǎng)景主要由孩童的笑容與年輕人的活力構(gòu)成。在街區(qū)，分布其中的玉鳥(niǎo)幼兒園、江南驛青年旅舍、村民食堂、玉鳥(niǎo)菜場(chǎng)等，不時(shí)穿梭著朝氣蓬勃的兒童與時(shí)尚的年輕人。對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，這不僅是一道生機(jī)盎然的風(fēng)景，也是他們可以參與其中的熱鬧場(chǎng)所。近在咫尺的美麗洲堂和大雄寺，更是可以滿足老年人的不同精神信仰。

　　購(gòu)物中心打造“老少配，天仙配”型的享老夢(mèng)想城

　　適合中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景下的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式到底是什么？參考日本老年商業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)我們可以做的事情太多了，而且商業(yè)模式除了單一的養(yǎng)老院模式，有許許多多的老年精神文化新模式可以發(fā)揮商業(yè)威力。就拿日本為關(guān)愛(ài)空巢老人日本廣推“老少配”政策來(lái)說(shuō)吧，在中國(guó)購(gòu)物中心和商場(chǎng)里就有很廣闊的盈利空間。
　　今天的中國(guó)商場(chǎng)和購(gòu)物中心也在發(fā)生翻天覆地的變化，商場(chǎng)7層里面大餐、特色餐、火鍋、快餐基本占據(jù)了2層；兒童商業(yè)體驗(yàn)占據(jù)1層，成功地把電器和手機(jī)層消滅了；影院、早教占據(jù)1層；生活，文玩，教育器材，書(shū)店類占據(jù)1層；超市占1層；化妝品，首飾金店占1層；唯獨(dú)沒(méi)有老年生活層。老年只能在商場(chǎng)外面的廣場(chǎng)上跳廣場(chǎng)舞。
　　從中國(guó)老年每年幾千萬(wàn)增長(zhǎng)的速度看，2年內(nèi)老年商場(chǎng)在中國(guó)一定會(huì)出現(xiàn)氣勢(shì)磅礴的發(fā)展機(jī)遇----購(gòu)物中心必然成為老年經(jīng)濟(jì)消費(fèi)和生活的天堂！
　　睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)再次指出購(gòu)物中心綜合體里面基于與兒童體驗(yàn)商業(yè)融合的享老夢(mèng)想城（享受館）將會(huì)異軍突起。將會(huì)成為拉動(dòng)整個(gè)中國(guó)老年商業(yè)經(jīng)濟(jì)的龍頭飛機(jī)。
　　這種中國(guó)特色的“老少配，天仙配”的祖孫商業(yè)夢(mèng)想主題園，將成為世界老年商業(yè)中最獨(dú)特的文化旗幟，因?yàn)檫@是獨(dú)一無(wú)二的中國(guó)特色，世界任何國(guó)家都沒(méi)有的特色，是絕對(duì)占領(lǐng)精神文化高地的利器。
　　為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)橹袊?guó)有一個(gè)別的國(guó)家都沒(méi)有的最特別的優(yōu)勢(shì)，就兒童，青少年市場(chǎng)。而這個(gè)市場(chǎng)有3億人左右，目前在商業(yè)購(gòu)物中心基本已經(jīng)形成了規(guī)模效益，而且所有中國(guó)2800個(gè)城市里面都有了綜合商場(chǎng)。商場(chǎng)里面和外面，到處都是從小15平米到大1萬(wàn)平米的各種業(yè)態(tài)的兒童淘氣堡，早教拓展，職業(yè)體驗(yàn)館，數(shù)量也有3萬(wàn)左右。每天全國(guó)聚集在這些兒童模塊上的孩子和老人基本達(dá)到2千萬(wàn)以上，相當(dāng)于歐洲“丹麥+ 挪威+芬蘭+斯洛伐克”四國(guó)人口的總和。這是讓所有有頭腦的商人發(fā)瘋發(fā)狂的超大型商業(yè)金礦。
　　前不久，韓國(guó)和日本老年經(jīng)濟(jì)專家和老年用品生產(chǎn)廠家與睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理呂強(qiáng)交流時(shí)，感嘆不已，單就兒童職業(yè)體驗(yàn)館領(lǐng)域，日本全國(guó)才2個(gè)，韓國(guó)全國(guó)才1個(gè)，而中國(guó)卻擁有200個(gè)，中國(guó)是日本100倍，韓國(guó)200倍。而淘氣堡、早教，拓展兒童領(lǐng)域超過(guò)千倍。這種情況，完全出乎日本專家的想象，中國(guó)兒童體驗(yàn)的發(fā)展速度和規(guī)模讓他們太吃驚了，如果把老人和兒童結(jié)合，采用時(shí)髦的互聯(lián)網(wǎng)思維的疊加型商業(yè)，形成“老少配，天仙配”的享老館市場(chǎng)模式，盈利能力太有想想力了，巨大的市場(chǎng)讓他們激動(dòng)不已。韓國(guó)未來(lái)爭(zhēng)奪大陸市場(chǎng)，更是拍出了7級(jí)大型記錄電視片《超級(jí)中國(guó)》，展現(xiàn)中國(guó)強(qiáng)大的消費(fèi)能力。
　　中國(guó)特色的“老少配”享老館模式，是老年商業(yè)模式中的創(chuàng)新，讓養(yǎng)老地產(chǎn)和商業(yè)模式煥發(fā)創(chuàng)新春天。人家說(shuō)：“死的快就去養(yǎng)老院，活的長(zhǎng)就去享老館”！
　　“老少配”享老館模式發(fā)展淵源是什么理論基礎(chǔ)呢？源于心理學(xué)的跨代（祖孫）親情治療法和重合疊加銷售法。父母和子女因?yàn)樯�活�?xí)慣和理念等諸多方面不一致，會(huì)產(chǎn)生摩擦和矛盾，并不利于老人的長(zhǎng)壽，生活和消費(fèi)，相反，跨代則不同，雙方在一個(gè)基礎(chǔ)平臺(tái)上，沒(méi)有矛盾沒(méi)有壓力只有歡笑，俗稱老小孩。真正的天仙配，不是男女配，而是祖孫配，小孩是家里的天吧，老人是家里的仙吧 ，從醫(yī)學(xué)上說(shuō)，防癡呆的最好方法就是老少配。老少機(jī)制讓小老在一起，融入親自樂(lè)，精神愉悅，老少配其實(shí)給老人在續(xù)命，煥發(fā)第二春天，可以多活10年，享老館就是續(xù)命館！

　　睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)研發(fā)的“老少配型的享老夢(mèng)想城”囊括了3個(gè)方面：體驗(yàn)式健康、體驗(yàn)式生活、體驗(yàn)式購(gòu)物。依托于大量購(gòu)物中心中建設(shè)的兒童商業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，巧妙地融合出老人和孩子共同體驗(yàn)商業(yè)化的8大板塊，通過(guò)云計(jì)算的家庭健康管理系統(tǒng)服務(wù)把健康體檢服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)、養(yǎng)生服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、溝通提醒服務(wù)、在就業(yè)職業(yè)服務(wù)、學(xué)習(xí)教育服務(wù)、購(gòu)物體驗(yàn)服務(wù)等串聯(lián)起來(lái)，成為具有強(qiáng)大盈利能力的新享老商業(yè)模式。