一、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)三分天下和兩大流派之爭(zhēng)
　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)也是三分天下：房企系、險(xiǎn)企系、央企系三分天下。
　　房企系：萬(wàn)科、保利、綠地、復(fù)地、富力、招商、金地、首創(chuàng)等30多家房企，已陸續(xù)下水嘗試“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的模式，推出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。更有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前有超過(guò)25%的品牌房企進(jìn)入，或已宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。
　　險(xiǎn)企系：新華保險(xiǎn)、平安集團(tuán)、合眾人壽、中國(guó)人保、中國(guó)太平、中國(guó)人壽等多家壽險(xiǎn)公司開(kāi)始布局養(yǎng)老地產(chǎn)。
　　央企系：中石化高調(diào)宣布投資80億元投資成都郫縣養(yǎng)老地產(chǎn)。
　　嗅覺(jué)靈敏的產(chǎn)業(yè)資本也涌了進(jìn)來(lái)，如和諧基金、紅杉資本、云鋒基金等，這些基金背后站著的是馬云、史玉柱、劉永好、郭廣昌等江湖大佬。

　　中國(guó)龐大的老齡化人口，日益增強(qiáng)的消費(fèi)能力以及良好的投資回報(bào)率正成為國(guó)際資本市場(chǎng)看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重要原因。已成為了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注焦點(diǎn)。

　　睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理呂強(qiáng)（13511064777）指出：中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分兩個(gè)流派：“物質(zhì)養(yǎng)老”流派和“精神養(yǎng)老”流派。
  1）物質(zhì)養(yǎng)老流派：主要是以建設(shè)養(yǎng)老院弄養(yǎng)老床位為代表的各種養(yǎng)老院，
  2）精神養(yǎng)老流派：主要是以家居養(yǎng)老為基礎(chǔ)的娛樂(lè)興趣為導(dǎo)向的享老體系—享老體驗(yàn)園。
  國(guó)家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，目前，精神養(yǎng)老成為國(guó)家支持主流。政府督導(dǎo)的街道和社區(qū)開(kāi)始成為這一文化建設(shè)潮流的主力軍。

　　二 、 “物質(zhì)養(yǎng)老”模式滿盤(pán)皆輸，套國(guó)家錢(qián)，還虧錢(qián)

　　2008年到2014年，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)從喧囂塵上，到塵埃落定，讓很多政府看穿了很多投機(jī)的企業(yè)根本不是在養(yǎng)老，而是在騙地。在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的同時(shí)，國(guó)家對(duì)帶有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持，一些開(kāi)發(fā)商趁機(jī)鉆政策的漏洞，借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名，實(shí)則圈地賺錢(qián)。，很多項(xiàng)目只是裝一個(gè)養(yǎng)老概念進(jìn)去，成為了開(kāi)發(fā)商的拿地策略。比如北京一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，并沒(méi)有針對(duì)老年人銷售，而被開(kāi)發(fā)商以高價(jià)售給白領(lǐng)階層。還有一些保險(xiǎn)業(yè)投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，打著養(yǎng)老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤(rùn)，這些都是開(kāi)發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”的行為。
　　也有個(gè)別冠以養(yǎng)老地產(chǎn)名義的項(xiàng)目，銷售對(duì)象和居住對(duì)象卻不僅是老年人，還有一些投資客，背離了養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，變成了單純的經(jīng)濟(jì)行為。在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開(kāi)發(fā)商的拿地工具。這會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是，實(shí)際上這些養(yǎng)老床位基本上沒(méi)有辦法投入運(yùn)營(yíng)，仍然處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)。

　　綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平稱，難盈利，先來(lái)算一筆賬，以綠城•藍(lán)庭為例，共有86套養(yǎng)老公寓和30套護(hù)理院，而總投入為1.08億元，大約每套成本為93萬(wàn)元，護(hù)理院收費(fèi)最高，但一套房全年收費(fèi)也僅數(shù)萬(wàn)元，如果僅靠收服務(wù)費(fèi)維持，根本不可能實(shí)現(xiàn)盈利。

　　三、6年發(fā)展，老年產(chǎn)業(yè)差成一地雞毛，而兒童產(chǎn)業(yè)卻如日中天
　　睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理呂強(qiáng)（13511064777）指稱：目前的養(yǎng)老模式太簡(jiǎn)單太粗糙太平面化。中國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有養(yǎng)老地產(chǎn)，還停留在養(yǎng)老圈地的概念階段，距離專門(mén)老年行業(yè)的形成還有很長(zhǎng)的距離。而同一時(shí)期，即2008—2014年發(fā)展起來(lái)的兒童商業(yè)地產(chǎn)，卻基本形成了規(guī)�；�，盈利化，甚至成為所有購(gòu)物中心里的必須采用的標(biāo)準(zhǔn)配置。兩者敗與勝的最大區(qū)別，在于
　　1、兒童商業(yè)領(lǐng)域掛羊頭賣狗肉的少，因?yàn)闆](méi)有賺大錢(qián)和賺快錢(qián)的心理，是踏踏實(shí)實(shí)賺辛苦錢(qián)

　　2、對(duì)目標(biāo)客戶群研究的比較充分，針對(duì)不同年齡推出了不同適合青少年兒童的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，比如1-3歲兒童淘氣堡；3-6歲兒童拓展+早教；6-12歲兒童體驗(yàn)館；10—15歲科教體驗(yàn)中心。每個(gè)歲數(shù)段都有大批的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、培訓(xùn)、設(shè)備商不斷地提供長(zhǎng)期服務(wù)。

　　3、行業(yè)人才有較大的發(fā)展，服務(wù)專業(yè)人士比較多。至少�？茖W(xué)校，大學(xué)還有幼師專業(yè)呢，針對(duì)兒童心理、服裝、吃、穿、用、服務(wù)、教育的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)成千上萬(wàn)。

　　而中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)從誕生開(kāi)始就是先天不足，投機(jī)取巧，未建配套，人才儲(chǔ)備約零。
　　1、心態(tài)浮躁，投機(jī)心理嚴(yán)重。因?yàn)閲?guó)家沒(méi)有專門(mén)用于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，而是利用公益劃撥、旅游用地變更等形式取得土地，旅游用地在我國(guó)本身就是一個(gè)缺乏規(guī)范的市場(chǎng)，而旅游項(xiàng)目一旦打出養(yǎng)老的旗號(hào)，更是增添諸多難以規(guī)范的地方，掛羊頭賣狗肉的行為能讓企業(yè)短期圈地賺大錢(qián)和快錢(qián)。

　　2、目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目整體上缺乏對(duì)目標(biāo)客群年齡層的細(xì)分，以退休老人來(lái)劃分三個(gè)階段：55—70歲是自理老人階段；70—80歲是半自理老人階段；80歲以上是不能自理老人階段。不同的階段，都有非常大的商機(jī)，和兒童一樣，都能配套出大量的活性服務(wù)生態(tài)鏈。房地產(chǎn)企業(yè)由于沒(méi)有真正的商業(yè)產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)，造成不能深根著肥沃的土地。據(jù)睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理公司通過(guò)財(cái)務(wù)師精算，其商業(yè)盈利能力超過(guò)兒童商業(yè)的盈利的3倍以上，年銷售額應(yīng)該萬(wàn)億之上。

　　3、現(xiàn)在阻礙中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最大原因是主要是缺乏專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，包括生活照料、醫(yī)療服務(wù)、長(zhǎng)期看護(hù)。這些是需要專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)做，現(xiàn)在目前中國(guó)沒(méi)有專業(yè)的公司和專業(yè)團(tuán)體來(lái)做。實(shí)際上現(xiàn)在缺的是一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)包，包括專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、信托公司、醫(yī)療服務(wù)等整個(gè)形體上，打包成一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)包。

　　養(yǎng)老體系不在“概念”，文化運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是關(guān)鍵，最接地氣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式是“社區(qū)享老”。按照北京市“9064”養(yǎng)老服務(wù)格局，計(jì)劃到2020年，90%老人居家養(yǎng)老，6%社區(qū)養(yǎng)老，4%在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
　　讓老人真正做到“居家養(yǎng)老和享老”，在社區(qū)里配備托老所、設(shè)置老人午飯餐桌、提供文化娛樂(lè)、社區(qū)志愿者養(yǎng)老服務(wù)，老人還生活在原來(lái)的社區(qū)，是熟悉的環(huán)境，有認(rèn)識(shí)的老朋友，晚上還可以跟子女生活在一起，既不孤單，也有尊嚴(yán)。針對(duì)具有一定健康體能的人群，精神養(yǎng)老成為國(guó)家支持主流的享老體系內(nèi)涵項(xiàng)目。她的與眾不同在大的老年產(chǎn)業(yè)中強(qiáng)調(diào)健康老人的快樂(lè)生活，政府以文化教育形式，引導(dǎo)老年人的機(jī)能體能保持和康復(fù)。提供政策支持保障適合這些老年人的設(shè)備設(shè)施。社區(qū)享老館與兒童活動(dòng)配套，構(gòu)成歡樂(lè)的老少配社會(huì)。