請(qǐng)問(wèn)，你真的會(huì)選址嗎？告訴你，不是什么地兒都能做小鎮(zhèn)的！
沒(méi)有良好的資源不能做！比如，我之前去了廣州從化診斷一個(gè)項(xiàng)目，它那個(gè)地方的山是一般山，水只是一個(gè)小池塘，這些資源在珠三角來(lái)說(shuō)太普通了，根本沒(méi)有辦法做小鎮(zhèn)！
交通不便不適合做小鎮(zhèn)！俗話(huà)說(shuō)，路通則財(cái)通，交通不方便，人流怎么導(dǎo)入？小鎮(zhèn)如何興旺？浙江奉化有個(gè)小鎮(zhèn)就因?yàn)榻煌ú槐惚唤蹈窳�。有人也許會(huì)說(shuō)，交通不方便，那我修路��！我想問(wèn)問(wèn)大家，修一條道路的成本有多大？你3平方公里的面積，要打通內(nèi)外交通，得費(fèi)多少心血？十幾個(gè)億投進(jìn)去，很可能只是弄好它的交通而已。但有一些交通工具，如高鐵、飛機(jī)卻是需要國(guó)家的政策和規(guī)劃，你自己一個(gè)人弄得來(lái)嗎？
沒(méi)有人氣的地方，不太適合做小鎮(zhèn)！之前有個(gè)學(xué)生邀請(qǐng)我去甘肅一個(gè)地方診斷項(xiàng)目，我一聽(tīng)就拒絕了。為什么？因?yàn)樗莻�(gè)地方從最近的市中心出發(fā)，要坐3個(gè)小時(shí)的車(chē)，還要徒步1個(gè)小時(shí)，徒步期間除了有背包客、探險(xiǎn)者外，沒(méi)有看到幾個(gè)游客，怎么做小鎮(zhèn)？浙江的特色小鎮(zhèn)為什么風(fēng)生水起？因?yàn)槿思业某鞘腥汉馨l(fā)達(dá)，人流量大！
特色小鎮(zhèn)如何選址？
1、要有良好的環(huán)境資源。比如一個(gè)項(xiàng)目，山是一樣平常山，水只是一個(gè)小水池，這些環(huán)境資源太通俗了，基本沒(méi)有方法突出“特”字！
2、要有便利的交通。俗語(yǔ)說(shuō)，路通則財(cái)通，沒(méi)有便利的交通，人流怎樣導(dǎo)入？特色小鎮(zhèn)若何旺盛？修路要大批資金，極可能只是弄好它的交通罷了。但有一些交通工具，如高鐵、飛機(jī)倒是必要國(guó)家的政策和計(jì)劃。
3、沒(méi)有人流的地方，不太適合做特色小鎮(zhèn)。假定一個(gè)地方，要坐3個(gè)小時(shí)的車(chē)，還要徒步1個(gè)小時(shí)，徒步期間除有背包客、探險(xiǎn)者外，沒(méi)有看到幾個(gè)旅客，怎樣做小鎮(zhèn)？為何有的特色小鎮(zhèn)風(fēng)生水起？由于人家的城市群很發(fā)達(dá)，人流量大！
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請(qǐng)問(wèn)，你怎樣給小鎮(zhèn)定位？定位的依據(jù)是什么？這關(guān)乎小鎮(zhèn)的成敗！
只有定位才能決定小鎮(zhèn)的發(fā)展方向，只有定位才能指導(dǎo)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)所有環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)。定位就是告訴我們，想做一個(gè)什么樣的小鎮(zhèn)。比如：烏鎮(zhèn)就是一個(gè)有江南水鄉(xiāng)特色的安靜小鎮(zhèn)；東部華僑城就是一個(gè)以觀光游樂(lè)為主的度假小鎮(zhèn)。
那定位決策的依據(jù)是什么？
首先是依托的資源。文化資源也分為兩類(lèi)，一是文化底蘊(yùn)，一是文化產(chǎn)業(yè)，不同的資源就有不同的定位思考。而旅游資源也分為兩類(lèi)，一是觀光游樂(lè)資源，一是適宜度假的資源。同樣，資源不同，其定位思路也會(huì)有很大不同。比如，游樂(lè)觀光資源其定位思路應(yīng)該以玩為主，而度假資源則應(yīng)考慮旅居的需求。
其次依托的市場(chǎng)。無(wú)論什么樣的特色小鎮(zhèn)，沒(méi)有市場(chǎng)就不可能存活和發(fā)展。因此，不同的小鎮(zhèn)必然面對(duì)不同的市場(chǎng)，比如，有些資源只能滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)，那么如果你定位全國(guó)市場(chǎng)，最后結(jié)果會(huì)怎樣？而你的資源完全可以面對(duì)全國(guó)甚至是全球市場(chǎng)，但你只是定位區(qū)域，其規(guī)模、配套、設(shè)施都不會(huì)太大，那么大的市場(chǎng)白白流失，你又會(huì)有什么樣的感受？
其三是地塊的價(jià)值。地塊價(jià)值往往決定項(xiàng)目的價(jià)值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關(guān)系到地塊價(jià)值的大小。
其四是消費(fèi)者分析。這是小鎮(zhèn)做定位必須研究的一個(gè)重要參數(shù)，不知道小鎮(zhèn)未來(lái)的消費(fèi)者是誰(shuí)？不知道他們到底在哪里？不知道他們的消費(fèi)預(yù)期消費(fèi)需求消費(fèi)偏好，那這個(gè)定位到底是定什么？為誰(shuí)定？又該怎么定？
比如，以老人旅居度假為主的小鎮(zhèn)，你不設(shè)置醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)中心、老人康樂(lè)、老人室外活動(dòng)，反過(guò)來(lái)做些過(guò)山車(chē)、迷宮、燒烤場(chǎng)......老人怎么辦？
1、依托的資源
如文化資源分為兩類(lèi)，一是文化底蘊(yùn)，一是文化產(chǎn)業(yè)，不同的資源就有不同的定位思考。旅游資源也分為兩類(lèi)，一是觀光游樂(lè)資源，一是適宜度假的資源。同樣，資源不同，其定位思路也會(huì)有很大不同。如游樂(lè)觀光資源其定位思路以玩為主，而度假資源應(yīng)考慮旅居的需求。
2、依托的市場(chǎng)
無(wú)論什么樣的小鎮(zhèn)，沒(méi)有市場(chǎng)就不能存活和發(fā)展。因此，不同的小鎮(zhèn)必然面對(duì)不同的市場(chǎng)。如本身小鎮(zhèn)的資源完全可以面對(duì)全國(guó)甚至全球市場(chǎng)，但定位在區(qū)域，其規(guī)模、配套、設(shè)施等都不會(huì)太大，那么大的市場(chǎng)將被流失。反之亦然。
3、地塊的價(jià)值
地塊價(jià)值往往決定項(xiàng)目的價(jià)值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關(guān)系到地塊價(jià)值的大小。
4、消費(fèi)者分析
要理清小鎮(zhèn)未來(lái)的消費(fèi)者是誰(shuí)，了解消費(fèi)者消費(fèi)預(yù)期、需求及消費(fèi)偏好，才能更好做到定位的合理性。
請(qǐng)問(wèn)，你將選擇什么樣的開(kāi)發(fā)模式？你以為烏鎮(zhèn)是人人都能學(xué)的？
一提起開(kāi)發(fā)模式，很多人就說(shuō)：哪有什么開(kāi)發(fā)模式，讓規(guī)劃設(shè)計(jì)院畫(huà)個(gè)圖進(jìn)行開(kāi)發(fā)不就行了嗎？
大錯(cuò)特錯(cuò)！小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)模式有很多種，每種開(kāi)發(fā)模式的要求都不同，你不知道有哪些開(kāi)發(fā)模式，又如何知道怎么開(kāi)發(fā)？我認(rèn)為，小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)模式包括以下幾種：
1、主題游樂(lè)園模式
這種模式很常見(jiàn)，國(guó)外以迪士尼為典型代表，國(guó)內(nèi)以華僑城、萬(wàn)達(dá)主題樂(lè)園為范本。它們都是以樂(lè)園為賣(mài)點(diǎn)，吸引人流前來(lái)旅游，然后提升土地價(jià)值，最后售賣(mài)地產(chǎn)。這種開(kāi)發(fā)模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求很高，目前國(guó)內(nèi)的主題樂(lè)園模式也面臨著IP缺乏、創(chuàng)新動(dòng)力不足等問(wèn)題，如何破解考驗(yàn)著大家的智慧。
2、農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式
在鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，這種農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)的模式也很常見(jiàn)。這個(gè)地方往往有一定的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵，吸引人們到此一游、到此一照。
這種模式的核心是要讓游客親身體驗(yàn)和參與場(chǎng)景，體驗(yàn)農(nóng)耕時(shí)代的禮儀和生活。值得注意的是，該模式不該只有農(nóng)業(yè)，還應(yīng)該補(bǔ)齊居住、教育等其他功能。
3、度假旅游驅(qū)動(dòng)模式
這一類(lèi)小鎮(zhèn)一般是依托度假旅游發(fā)展起來(lái)的，比如觀瀾湖。它的模式是先做環(huán)境，再考慮居住。但這里需要明白一個(gè)道理：這類(lèi)模式最關(guān)鍵是摸準(zhǔn)度假人的需求，打造真正的度假功能，而將所有的心思都花在建房子上。我在云南麗江就遇到一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，這個(gè)小鎮(zhèn)依山傍水，別墅掩映，從高處能俯瞰水筆海，但什么配套都沒(méi)有，自然沒(méi)有人愿意來(lái)。
4、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式
產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式就是我們所說(shuō)的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。這種產(chǎn)業(yè)有兩類(lèi)：一是引進(jìn)來(lái)的產(chǎn)業(yè)，如云計(jì)算、基金等新興產(chǎn)業(yè)；二是利用當(dāng)?shù)氐淖匀缓腿宋馁Y源挖掘出來(lái)的產(chǎn)業(yè)。
小鎮(zhèn)離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)，注定曇花一現(xiàn)。這種模式的要點(diǎn)在于一定要引進(jìn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè)，比如你在浙江就可以搞互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)，但在人跡罕至的西北地區(qū)就做不了。另外，產(chǎn)業(yè)的培育是需要耐心的。
5、養(yǎng)老旅居驅(qū)動(dòng)模式
這類(lèi)模式以烏鎮(zhèn)雅園為典型代表。做養(yǎng)老的小鎮(zhèn)，一定要滿(mǎn)足幾個(gè)條件：一是自然環(huán)境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養(yǎng)老配套齊全。有些人以為建幾個(gè)養(yǎng)老院，挖幾個(gè)湖就是養(yǎng)老小鎮(zhèn)，這真是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。養(yǎng)老院只是其中的一部分，養(yǎng)老配套包括的東西太多太多了，比如老年人專(zhuān)業(yè)醫(yī)院、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心等等。
6、古鎮(zhèn)改造模式
很多小鎮(zhèn)都是由古鎮(zhèn)“改造”而來(lái)的。對(duì)于這類(lèi)古鎮(zhèn)，我們一要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮(zhèn)的歷史滄桑感。現(xiàn)在部分小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)者急功急利，大興土木，改變了古鎮(zhèn)原來(lái)的面貌，也使得原來(lái)的歷史感蕩然無(wú)存。這樣的小鎮(zhèn)，生命力不會(huì)長(zhǎng)久。
7、文旅組合模式
因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。所以，很多人就將更多的類(lèi)別組合進(jìn)去，也就是文旅是個(gè)筐，什么都往里面裝。
這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險(xiǎn)更小，但我認(rèn)為這種模式的頂層設(shè)計(jì)沒(méi)做好、風(fēng)險(xiǎn)最大。當(dāng)然，這種模式也并非就一定不能成功，關(guān)鍵是處理好幾種類(lèi)型的邏輯關(guān)系，將能夠相互依存、相互提升的類(lèi)別進(jìn)行組合。如度假和養(yǎng)老的組合，觀光和游樂(lè)的組合等都可以大大提升小鎮(zhèn)的生存和發(fā)展能力。
不過(guò)，我還是要著重提醒：這種模式最怕亂，想到什么做什么，什么都往里面裝，最后到底是個(gè)什么可能連自己都不知道。這樣的小鎮(zhèn)特色蕩然無(wú)存，結(jié)果就是萬(wàn)劫不復(fù)！
總而言之，開(kāi)發(fā)主題不同，其選擇的開(kāi)發(fā)模式就會(huì)不同。主題決定模式！而不同的開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的盈利模式，決定項(xiàng)目的存活率。
請(qǐng)問(wèn)，你的盈利模式是什么？開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)？鬼買(mǎi)？不開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)？哪年哪月你能收回投資？靠門(mén)票？靠二次消費(fèi)？
實(shí)際上，地產(chǎn)銷(xiāo)售是小鎮(zhèn)盈利的一個(gè)重要方式，但絕對(duì)不是唯一。根據(jù)研究，小鎮(zhèn)盈利模式包括以下幾種：
1、門(mén)票模式
2、綜合收益模式
主要有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費(fèi)收入等，比如麗江古城。
3、產(chǎn)業(yè)收入模式
比如中國(guó)首個(gè)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)生態(tài)小鎮(zhèn)——西湖云棲小鎮(zhèn)。
4、地產(chǎn)收入模式
包括度假、養(yǎng)老主題的公寓、別墅，以及旅游商業(yè)等，比如海南觀瀾湖賣(mài)度假別墅產(chǎn)品。
5、資本運(yùn)作模式
此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快速推進(jìn)項(xiàng)目的方式，但首先必須做好整體策劃，在此基礎(chǔ)上引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，最終實(shí)現(xiàn)上市，或者通過(guò)資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)融資和資本退出管道。比如，烏鎮(zhèn)到2006年引入上市公司“中青旅”開(kāi)發(fā)古鎮(zhèn)旅游，是資本運(yùn)作的成功案例之一。
很多小鎮(zhèn)都是上述幾種盈利模式的組合，因?yàn)閱我坏挠Ｊ礁緹o(wú)法支撐小鎮(zhèn)的發(fā)展。
請(qǐng)問(wèn)，小鎮(zhèn)規(guī)劃的核心是什么？你以為畫(huà)張漂亮的圖就完事了？記住，這不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)！
規(guī)劃的核心，就是在認(rèn)識(shí)環(huán)境、尊重環(huán)境、利用環(huán)境的基礎(chǔ)上，融入具體建筑形象和功能，滿(mǎn)足發(fā)展需求，創(chuàng)造和諧的生存環(huán)境，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、建筑、產(chǎn)業(yè)、人的有機(jī)融合。
規(guī)劃應(yīng)該追求一種境界。青石板、灰瓦墻、窄窄的小巷、幾顆枯枝的古樹(shù)、一眼望不穿的深宅，還有幾條彎彎曲曲的小溪、三兩只水鴨、不安分的狗、午后的斜陽(yáng)……正是這些才讓古鎮(zhèn)彌漫著一種濃濃的情愫。這就是意境。
我對(duì)意境的解讀應(yīng)該是：曲徑通幽、欲掩還現(xiàn)、柳暗花明、別有洞天。不是故作迷宮、不是故設(shè)幔帳，一花一草、一磚一瓦、一屋一巷，總有道不盡的韻味、總有說(shuō)不明的情趣，總有看不完的精彩、總有想不透的空間。這樣的小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)才正是游客來(lái)了又來(lái)的最純正的理由。
請(qǐng)問(wèn)，你的產(chǎn)業(yè)如何布局？你以為隨便定個(gè)什么科技小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)他就真的是科技、是金融、是航空了？你不怕又做成10多前的產(chǎn)業(yè)園？你看看現(xiàn)在有幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園還活著的？科技、金融、互聯(lián)網(wǎng)這些正在風(fēng)口上的大爺們能看上你的“女兒”？
產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)能否持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件，是小鎮(zhèn)保持永續(xù)動(dòng)力的前提。我們?cè)谧鲂℃?zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃時(shí)，不能局限于眼前的繁榮，也不能盲目蹭熱點(diǎn)，而是要對(duì)文旅資源進(jìn)行深度挖掘和精煉，并形成可進(jìn)入更廣闊市場(chǎng)的產(chǎn)品、商品，而且能迅速建立強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，這才是關(guān)鍵。比如，牡丹作為花海，是一種旅游資源，而提取出牡丹食用油或者精油，就是一種產(chǎn)品。水稻是一種農(nóng)作物，也可以是觀光旅游的重要組成部分，但利用高新技術(shù)制作成面膜或者其他東西就是一種可進(jìn)入市場(chǎng)的商品。
每個(gè)小鎮(zhèn)都有自己的文化或者旅游資源，但要發(fā)現(xiàn)和開(kāi)發(fā)出具有商品屬性的產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵在于能否用心發(fā)現(xiàn)，而發(fā)現(xiàn)是需要智慧的。
在此基礎(chǔ)上，我們要讓商品有更高的價(jià)值，進(jìn)入更廣闊的市場(chǎng)，就必須注入文化因子。比如，西南、中南地區(qū)都有過(guò)年吃香腸的習(xí)慣，在他們眼里，沒(méi)有香腸就等于沒(méi)有團(tuán)圓飯。當(dāng)香腸作為一種商品，走向全國(guó)甚至全世界時(shí)，如何將它與文化結(jié)合在一起？我們可以在包裝上打上“永遠(yuǎn)忘不掉的也許是你的鄉(xiāng)愁”的標(biāo)語(yǔ)，這就把文化因子聯(lián)系起來(lái)了。
在這里，我還要提醒：一個(gè)產(chǎn)業(yè)能否形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵在于創(chuàng)新以及品牌的力量。舉個(gè)例子，新疆有大片大片的戈壁，也有見(jiàn)證邊戌軍墾戰(zhàn)斗史的地窩子遺址。在建設(shè)小鎮(zhèn)時(shí)，我們就可以充分利用地窩子文化和兵團(tuán)文化，將其改造成地窩子酒吧、地窩子咖啡館、地窩子旅館，讓這種文化在創(chuàng)新中得以延續(xù)，在延續(xù)中實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。除了打造精品外，品牌的宣傳也非常重要。同為阿膠，工藝和成分也相差無(wú)幾，為什么東阿阿膠的價(jià)格是其他阿膠的幾倍？同為雞蛋，打上“農(nóng)家散養(yǎng)雞”的雞蛋比一般的雞蛋貴？品牌宣傳使然。
在產(chǎn)品質(zhì)量相差無(wú)幾的情況下，通過(guò)恰當(dāng)而連續(xù)的品牌宣傳可以提高產(chǎn)業(yè)的知名度，從而在市場(chǎng)上占穩(wěn)腳跟。
與此同時(shí)，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，我們還要不斷培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈或者實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)融合。對(duì)于一個(gè)小鎮(zhèn)而言，單一的產(chǎn)業(yè)容易受到了市場(chǎng)波動(dòng)影響。即便你是這個(gè)行業(yè)的“單打冠軍“，一旦市場(chǎng)不行，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降也在所難免；而假如市場(chǎng)不在了，這類(lèi)產(chǎn)業(yè)就岌岌可危。培育多個(gè)產(chǎn)業(yè)主體項(xiàng)目，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，可以最大程度地發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益，而這恰好是文旅小鎮(zhèn)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)自身發(fā)展的有利武器。
通過(guò)上述的分析，我們明確了一個(gè)文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的基本方法。但是，我們必須清楚明白，文旅小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)不是輕易可以形成的，要發(fā)現(xiàn)和找到與之相匹配的產(chǎn)業(yè)并非那么簡(jiǎn)單。
一般來(lái)說(shuō)，文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)需要經(jīng)歷四個(gè)階段：發(fā)現(xiàn)、規(guī)劃、引導(dǎo)、培育。
