2012年上半年，十大標(biāo)桿房企市場占有率從2011年年底的9%增加至13%，產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步提升，大房企話語權(quán)越來越重。同時，一二線城市房價并未隨著調(diào)控應(yīng)聲下跌，反而在大批剛需、改善型客戶的支撐下逐漸回歸。在此市場環(huán)境中，金地集團等深耕一二線城市的業(yè)界巨頭，自然成為受行業(yè)矚目的焦點。

　　歲末年初，又到了盤點與展望的季節(jié)，深圳新浪樂居進(jìn)行了“猜想2013”系列高端訪談，獨家專訪金地集團總裁黃俊燦。黃俊燦認(rèn)為，2012年下半年樓市翹尾，其支撐是此前被壓抑的剛性需求和改善需求的釋放，以及快速去化后的供應(yīng)短缺，且2013年上半年還會延續(xù)去年末“溫和回升”回暖趨勢，房價不會出現(xiàn)大幅波動。

　　隨著市場的回暖，金地集團2012年銷售業(yè)績也有較大幅度的增長。截止2012年年末，金地已公告的銷售月報顯示，2012年1-12月公司累計實現(xiàn)簽約面積287.4萬平方米，同比增長28.5%；累計簽約金額341.5億元，同比增長10.4%。黃俊燦表示，金地將進(jìn)一步抓住市場機遇，加快推貨節(jié)奏。此外，還應(yīng)密切關(guān)注改善型市場，未來改善型市場仍將進(jìn)一步成長，尤其是首次改善型市場，2013年新增貨量中首置首改類產(chǎn)品占比將在80%左右。

　　在對遠(yuǎn)期市場形勢進(jìn)行預(yù)測時，黃俊燦表示，受惠于十八大提出的新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)仍有長期發(fā)展機遇，未來十年房地產(chǎn)業(yè)仍然處在重要的戰(zhàn)略機遇期，市場總體會繼續(xù)向上。“一國的工業(yè)化率達(dá)到40%時，城鎮(zhèn)化率一般在75%以上，目前我國工業(yè)化率接近40%，但城鎮(zhèn)化率才51%左右，城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿�可見一斑，城�?zhèn)化將成為政府未來幾年著力推進(jìn)的施政目標(biāo)，房地產(chǎn)將成為直接受惠的主要行業(yè)之一”，黃俊燦說。

　　針對樓市政策，黃俊燦認(rèn)為調(diào)控有其自身的客觀必要性，能夠抑制前期過熱的地產(chǎn)投機和投資，降低行業(yè)的短期過熱風(fēng)險，有助于行業(yè)長遠(yuǎn)健康持續(xù)發(fā)展。但由于宏觀經(jīng)濟整體增長速度放緩、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成為常態(tài)，受價格和成本的擠壓，行業(yè)毛利率下降，行業(yè)競爭日益加劇，住宅行業(yè)發(fā)展速度將從高位下調(diào)。

　　2012年9月，金地集團收購了星獅地產(chǎn)，將其更名為“金地商置”。黃俊燦表示，金地商置未來將成為金地旗下“全國性的綜合體開發(fā)商和精品商業(yè)的持有者”，依托金地集團的資源及核心競爭力，致力成為“中國精致商業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者”，進(jìn)行包括城市綜合體、公寓、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店等在內(nèi)的商辦物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營與管理。這一收購預(yù)示著金地集團未來將在深耕住宅地產(chǎn)的同時，加強商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

　　專訪實錄：

　　談市場：今年樓市仍將溫和回升

　　新浪樂居：2012年是樓市不平靜的一年，請您簡單的回顧一下2012年的市場。年初時很多人對后市預(yù)期很悲觀�，F(xiàn)在回過頭來看，有何評價？

　　黃俊燦：由于有剛性需求的支撐，以及前期被壓抑的購買力的逐漸釋放，使得2012年市場整體發(fā)展較為平穩(wěn)。國內(nèi)的房企也在復(fù)雜的政策和市場環(huán)境中，通過各種努力，經(jīng)受住了市場的考驗，尤其一線房企抗風(fēng)險能力、自身調(diào)整能力等優(yōu)勢明顯。

　　縱觀2012年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我個人認(rèn)為“分化”是一個關(guān)鍵詞。

　　首先是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的分化。剛需產(chǎn)品在2012年占據(jù)了市場的主流，并成了市場回暖背后的最大推手。反映在庫存的變化上，就是剛需產(chǎn)品快速去化，庫存周期大幅縮短，而高端產(chǎn)品庫存依然居高不下。

　　其次是市場的分化，具體表現(xiàn)為一二線市場的回歸，和三四線市場的重回平淡。一二線城市，由于自身更大的市場深度和需求潛力，在政策的刺激作用下釋放出更大的上升動能。而三四線城市的需求后勁不足和過量供應(yīng)問題則逐漸浮出水面，抑制了市場的上升空間。

　　最后一個分化在于，開發(fā)商之間的差距在逐漸拉開，小開發(fā)商由于資金來源受限，生存壓力加大，中大型開發(fā)商市場份額繼續(xù)加大。從今年的拿地情況也基本顯現(xiàn)出了大型品牌開發(fā)商的優(yōu)勢。

　　新浪樂居：2012年底，市場出現(xiàn)了翹尾行情。您怎樣解讀這一現(xiàn)象？在2013年第一季度是否還會延續(xù)這一情況？金地如何應(yīng)對？

　　黃俊燦：2012年下半年成交量數(shù)據(jù)表明市場有回暖的趨勢，其支撐是此前被壓抑的剛性需求和改善需求的釋放。一方面，市場適銷的產(chǎn)品在經(jīng)過2012年的快速去化之后，庫存水平大幅下降，而同時新增供應(yīng)又相對不足，造成一定程度的供應(yīng)短缺；另一方面，房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟的持續(xù)復(fù)蘇，也吸引了越來越多的改善性和投資性需求，使得他們在2012年4季度重新入場，推動市場穩(wěn)步回暖。我們判斷，2013年上半年會延續(xù)2012年末的市場回暖趨勢。金地將進(jìn)一步抓住市場機遇，加快推貨節(jié)奏，積極促進(jìn)銷售。

　　新浪樂居：目前樓市正在經(jīng)歷了史上最長的一個調(diào)控周期。現(xiàn)在回過頭來看，你怎么評價調(diào)控政策？它的實施效果如何？

　　黃俊燦：地產(chǎn)調(diào)控有其自身的客觀必要性。首先我國已經(jīng)面臨經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)整的迫切需求，通過調(diào)控，抑制前期過熱的地產(chǎn)投機和投資，引導(dǎo)資源流入實體經(jīng)濟，從而促進(jìn)經(jīng)濟均衡有質(zhì)量的發(fā)展，是必要的。其次，地產(chǎn)調(diào)控，長期來看，降低了行業(yè)的短期過熱風(fēng)險，將有利于降低震蕩，有助于行業(yè)長遠(yuǎn)健康持續(xù)發(fā)展。第三，通過行政的力量，抑制過熱市場，換取時間和資源，加強保障房等民生體系的建設(shè)，完善國內(nèi)中低收入居住體系和環(huán)境，是利國利民促進(jìn)和諧的舉措。與此同時，市場的調(diào)節(jié)作用也將發(fā)揮出更大的力量。房產(chǎn)稅試點不斷擴大實施范圍，土地供應(yīng)機制改革、差別化信貸管理等市場工具也在不斷完善中。預(yù)計未來隨著行政手段逐漸的退出，市場化手段逐步到位，行業(yè)發(fā)展也將更趨于穩(wěn)定。

　　所以總體來看，政策還是取得了預(yù)期的效果， 2012年在堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，堅持城市限購等一系列調(diào)控政策下，房價合理回歸，市場整體走勢平穩(wěn)，需求和供給方均度過相對平衡的一年，不少房企也經(jīng)受住了市場的嚴(yán)峻考驗，綜合發(fā)展能力得到錘煉和加強，長遠(yuǎn)來看有利于地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　談公司：密切關(guān)注首改市場 大手筆發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

　　新浪樂居：2012年金地集團的整體業(yè)績情況如何？季報顯示，在第三季度銷售額出現(xiàn)了大幅提升，其原因是什么？

　　黃俊燦：截止2012年年末，金地已公告的銷售月報顯示，2012年 1-12 月公司累計實現(xiàn)簽約面積 287.4 萬平方米，同比增長 28.5%；累計簽約金額 341.5 億元，同比增長 10.4%。

　　金地銷售回暖，一方便得益于市場因素，一、二線城市壓抑較長時間的剛需客戶開始積極入場。另一方面，金地在下半年的供貨量增加，并且適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大了適銷對路的剛需類產(chǎn)品供應(yīng)，并通過靈活的銷售策略和提高產(chǎn)品性價比等措施，保證了良好的產(chǎn)品去化速度。

　　新浪樂居：在限購政策不變的前提下，金地的產(chǎn)品線會有哪些調(diào)整？

　　黃俊燦：就2012年的銷售情況而言，首置首改類產(chǎn)品已成為市場主流。我們判斷，剛需市場仍為市場需求主體。同時，也要密切關(guān)注改善型市場，未來改善型市場仍將進(jìn)一步成長，尤其是首次改善型市場。

　　近兩年公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整已見顯著成效。2012年金地中小戶型新增可售面積占比約為65%，2013年這一比重將得到繼續(xù)提升，2013年新增貨量中首置首改類產(chǎn)品占比約在80%左右。同時，2012年金地新增北京、上海、深圳、天津、沈陽、西安、杭州、武漢、金華等11幅土地儲備，這些新增地塊以剛需首改類產(chǎn)品為主，將進(jìn)一步優(yōu)化金地土地儲備。

　　金地會繼續(xù)著重補充適合剛需和首改類產(chǎn)品的土地儲備。同時，在產(chǎn)品研發(fā)方面，公司會加快針對首置首改類客戶的新系列的研發(fā)和推廣應(yīng)用，為市場提供覆蓋面更廣闊的多元化產(chǎn)品。

　　新浪樂居：2012年，金地收購了香港星獅地產(chǎn)，未來在這方面有怎樣的規(guī)劃？

　　黃俊燦：從2012年9月開始，金地集團收購了星獅地產(chǎn)，將其更名為“金地商置”，并在今年1月28日通過"閃電配售"的方式成功募集超過7億港幣的資金。

　　更名后的金地商置要成長為金地集團規(guī)�？焖贁U張、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要載體。未來將成為旗下全國性的綜合體開發(fā)商和精品商業(yè)的持有者，依托金地集團的資源及核心競爭力，專注打造核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，致力成為中國精致商業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者。

　　金地商置未來投資領(lǐng)域主要包括：以城市綜合體為主體的商業(yè)中心投資與運營；公寓和住宅的開發(fā)銷售及物業(yè)管理；寫字樓的運營及物業(yè)管理；產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)、運營及物業(yè)管理；超五星級酒店、精品酒店的開發(fā)與運營。

　　談?wù)雇�：房地產(chǎn)仍有長期機遇

　　新浪樂居：目前，各界對2013年的市場眾說紛紜，有唱多的也有唱衰的，那么您對2013年的地產(chǎn)形勢怎么看？對未來十年的地產(chǎn)市場如何看？

　　黃俊燦：2013年基本面預(yù)計仍是溫和回升的趨勢，行業(yè)從銷售端到供給端回暖的態(tài)勢會延續(xù)，但是行業(yè)整體從銷量到銷售額都不會有大起伏。房價表現(xiàn)可能會呈現(xiàn)分化的趨勢，一二線城市剛需依然旺盛，隨著一線和二線中心城市庫存的逐步去化，供不應(yīng)求的市場結(jié)構(gòu)可能會帶來房價上漲的壓力。大部分二三線城市由于供給充足去化溫和，房價上漲壓力不大。但是整體來看，基本面將維持平穩(wěn)，房價不會出現(xiàn)大幅波動。希望2013年中國房地產(chǎn)大家都滿意，政府對調(diào)控滿意、老百姓能買得起、開發(fā)商則不會發(fā)展的太壞，大家都滿意。

　　未來十年房地產(chǎn)業(yè)仍然處在重要的戰(zhàn)略機遇期，市場總體會繼續(xù)向上。

　　十八大提出的新型城鎮(zhèn)化有望成為行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的催化劑。一國的工業(yè)化率達(dá)到40%時，城鎮(zhèn)化率一般在75%以上。而目前，我國的工業(yè)化率接近40%，但城鎮(zhèn)化率才51%左右，城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿�可見一斑。城�?zhèn)化將成為政府未來幾年著力推進(jìn)的施政目標(biāo)，房地產(chǎn)將成為直接受惠的主要行業(yè)之一，這是一個長期的發(fā)展機遇。

　　此外，估計未來10年新增城鎮(zhèn)人口將達(dá)到4億左右。隨著未來人口紅利的持續(xù)釋放，自住觀念的深入人心，以及居民收入提高，城市拆遷、家庭的小型化等，將形成大量的新婚、小家庭及改善型住房需求，為未來十年的房地產(chǎn)市場注入新的活力。相應(yīng)的商業(yè)與文體產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展，也構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。可以說，支撐房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的基本面并沒有得到根本性的改變。

　　當(dāng)然，我們也要意識到未來地產(chǎn)行業(yè)機遇和挑戰(zhàn)并存。由于宏觀經(jīng)濟整體增長速度放緩、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成為常態(tài)，受價格和成本的擠壓，行業(yè)毛利率下降，行業(yè)競爭日益加劇，住宅行業(yè)發(fā)展速度將從高位下調(diào)。

　　因此，企業(yè)需要打造切合經(jīng)濟發(fā)展趨勢的戰(zhàn)略模式，不斷提升核心競爭力，在新的歷史階段取得穩(wěn)步成長。就金地而言，我們長期發(fā)展的核心競爭力來自于一體兩翼的戰(zhàn)略。這是從戰(zhàn)略層面上把握住房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇，依托一體兩翼的協(xié)同效應(yīng)，增強金地公司核心競爭力，并在房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率不斷下滑的環(huán)境中創(chuàng)造新的利潤增長點。未來，金地集團將堅定落實這一戰(zhàn)略，深耕住宅地產(chǎn)的同時，加強商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加速做大做強，向復(fù)合型地產(chǎn)企業(yè)集團邁進(jìn)。