一、特色小鎮(zhèn)：鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要平臺
“十九大”提出一個重要戰(zhàn)略叫做“鄉(xiāng)村振興”，鄉(xiāng)村振興和特色小鎮(zhèn)有什么關(guān)系？特色小鎮(zhèn)是未來鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要平臺，因為現(xiàn)在國家正在制定鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的規(guī)劃，國家發(fā)改委牽頭，我們也算是參與方之一，大概有幾點未來的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和特色小鎮(zhèn)是高度吻合的，特色小鎮(zhèn)將可以分享鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的政策紅利。
第一，特色小鎮(zhèn)挖掘農(nóng)業(yè)的非傳統(tǒng)功能。大家知道，我們以前農(nóng)業(yè)就是解決大家的吃的問題，現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)非常重要的一點就是農(nóng)業(yè)的非生產(chǎn)性功能挖掘出來進行擴大、進行產(chǎn)業(yè)化、進行特色化。居住功能也好、文化功能也好、生態(tài)功能也好，這是特色小鎮(zhèn)、田園綜合體重要發(fā)展領(lǐng)域，也是鄉(xiāng)村戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)方面重要一點。
第二，三生融合，改變以往重經(jīng)濟、重GDP、重物質(zhì)、輕文化、輕人文、輕以人為本這樣一種發(fā)展態(tài)勢，特別去年中央經(jīng)濟工作會議上提出，中國經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長，什么是“高質(zhì)量”？體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化、體現(xiàn)在鄉(xiāng)村振興、體現(xiàn)在小城鎮(zhèn)方面，從重物質(zhì)形態(tài)開始重文化、重生態(tài)、重人知、重生活，導向發(fā)生變化了。
第三，特色小鎮(zhèn)追求特色，包括產(chǎn)業(yè)、建筑、文化的特色，由于我們以往30多年小城鎮(zhèn)的發(fā)展有一個非常不如人意的地方就是搞千鎮(zhèn)一面，所以特色問題是特色小鎮(zhèn)特別突出的，下一步鄉(xiāng)村振興方面這個方面也是重要著眼點。
第四，特色小鎮(zhèn)、田園綜合體有一個最大的功能就是可以吸納人才下鄉(xiāng)�！笆糯蟆碧岢鲟l(xiāng)村振興戰(zhàn)略，上一任領(lǐng)導提出新農(nóng)村，我們提出有關(guān)農(nóng)村振興戰(zhàn)略不止這兩個，但是效果不盡如人意，為什么？其中一個最關(guān)鍵的因素，再好的政策、再多的資金沒有人才根本不行。
現(xiàn)在很有希望是隨著特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的興起有兩撥最重要的人才開始下鄉(xiāng)：一是有文化、有資產(chǎn)、有情懷的企業(yè)家，包括在座的各位，光靠幾個村干部振興不了鄉(xiāng)村，一定是這幫人；二是原來在農(nóng)村的，我稱之為“三高人群”，高質(zhì)量的，現(xiàn)在考上大學回到農(nóng)村的微乎其微，沒有人回去，高體能，全部外出打工了，農(nóng)村都是老弱病殘、婦女隊，不可能振興鄉(xiāng)村，高顏值，農(nóng)村的靚女、帥小伙全部進城。
特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，我認為最大的功能，給這兩批人提供了一個發(fā)展空間和新的平臺，他們下到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略就有戲，要不然中央發(fā)多少文件都不管用。大家一定要關(guān)注特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，這兩部分人從城里引到鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，這可能是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略最重要能否成功的關(guān)鍵。
二、四部委：《關(guān)于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見文件》最新政策要點之一
三部委發(fā)文一年多，中國特色小鎮(zhèn)雨后春筍、星火燎原，取得了重大進展，也存在巨大問題，從三部委到四部委，財政部退出了，增加了國土和環(huán)保。這個文件去年下發(fā)的，有幾個突出的重點：
第一，調(diào)整指導部門。很多地方還在搞第三批怎樣指導，這個人基本上不懂政策，沒有第三批，指導部門換了，原來三部委，現(xiàn)在納入新型城鎮(zhèn)化11個部委部級聯(lián)席會議，主導部門國家發(fā)改委。
第二，兩個“嚴防”：一是嚴防政府債務(wù)風險，文件當中特別警惕百分之百債務(wù)地方搞特色小鎮(zhèn)，因為它變成借債圈錢、增加投資的工具；二是嚴防房地產(chǎn)化，絕對不要把特色小鎮(zhèn)搞成另外一場房地產(chǎn)運動。
第三，四個“淡化”：淡化包羅萬象、淡化行政審批、淡化數(shù)量要求。全國有四五千家，中央經(jīng)濟工作會議特別重要的信號就是從高速增長、數(shù)量規(guī)模轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長，要質(zhì)量不要數(shù)量，這是大的變化，要淡化政府包攬。
三、四部委文件最新政策要點之二
第一，相關(guān)土地政策基本上特色小鎮(zhèn)或者有限的新增建設(shè)用地，基本上用存量土地，存量土地再開發(fā)。
第二，合理控制特色小鎮(zhèn)的用地范圍，這個已經(jīng)非常清晰的規(guī)定了，3平方公里左右，建設(shè)用地面積控制在1平方公里左右，搞旅游、體育、農(nóng)業(yè)類特色小鎮(zhèn)可適當放寬，如果進入這個框架基本上按照這個框架來。
第三，劃定生態(tài)紅線，現(xiàn)在生態(tài)要求日益加強，有兩點：不要挖山填水，也不要引入高污染、高能耗企業(yè)。
四、特色小鎮(zhèn)問題與新政策導向
第一，特色小鎮(zhèn)兩年多快速發(fā)展存在的問題，這些問題非常特出。
第二，如何解決？下一步對策規(guī)劃司負責人講的非常清楚，國家發(fā)改委牽頭統(tǒng)一規(guī)范嚴格控制建設(shè)數(shù)量，包括各個部委搞的，取消一次性命名，統(tǒng)一實施寬進嚴定動態(tài)淘汰的達標制度，這是開完人代會要實施的。過去的政策已經(jīng)停止了，這是最新的政策，希望大家高度關(guān)注。
城市資本下鄉(xiāng)
有哪些農(nóng)村資源可以開發(fā)？
一、內(nèi)生型和外生型兩種不同的特色小鎮(zhèn)
全國特色小鎮(zhèn)當中我分成兩大類：內(nèi)生型、外生型。一是內(nèi)生型特色小鎮(zhèn)，從產(chǎn)業(yè)培育、地方、文化、傳統(tǒng)、人力來源以及產(chǎn)生的財富分配都來自當?shù)睾痛迩f內(nèi)部。當?shù)刭Y源開發(fā)、當?shù)乩习傩辗窒硎找�，比如說袁家村就是內(nèi)生特色小鎮(zhèn)。二是外生型特色小鎮(zhèn)，資本、文化、產(chǎn)業(yè)、人才都是外來的，市場也在外面，可以成為城市經(jīng)濟增長點，但是不可能成為鄉(xiāng)村振興的牽引力，最典型的就是一個大的企業(yè)和當?shù)卣灹撕贤闾厣℃?zhèn)，農(nóng)民遷走，圈一塊地，資源來源于外面、人才來源于外面，市場也是城市人，和本地沒有產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)，它是外循環(huán)，這樣叫做外生型特色小鎮(zhèn)。
政策支持的重點在哪里？不能什么都要，要的政策支持重點關(guān)鍵是當?shù)剞r(nóng)民能夠參與進來、能夠分享特色小鎮(zhèn)的好處，當?shù)剜l(xiāng)村能夠被輻射、被帶動，這是鄉(xiāng)村振興支持的重點。外生無非是一個項目，但是和農(nóng)村發(fā)展關(guān)系不是特別大。
外生型從政府拿地要政策，隨著地方政府博弈能力的提高，地方政府現(xiàn)在博弈能力非常高，很多打著假投資、真拿地的概念企業(yè)到處都是，地方政府也很聰明，就知道你想干這個事兒，成本迅速上升。0地價都是過去的故事，高地價不一定能夠達到。
隨著農(nóng)村土地改革的推薦，外來資源與村集體合作開發(fā)建設(shè)特色小鎮(zhèn)，既可以獲得政策支持，也可以大幅度降低拿地成本，這應(yīng)該是未來發(fā)展的重點。我認為外來資本和內(nèi)生模式結(jié)合起來，這是未來最重要、最明智的選擇，根據(jù)我們的了解，外生型特色小鎮(zhèn)基本上是大公司、大央企干的，一般中小企業(yè)拿不下來土地，博弈能力不一定那么高，最好和當?shù)貎?nèi)生型資源結(jié)合起來共同開發(fā)。
二、兩種不同獲得方式的土地
中國土地獲得也分兩種方式：
第一，通過政府獲得：國有產(chǎn)權(quán)土地。通過政府獲得的土地有法律、有產(chǎn)權(quán)，屬于國有。一是國有建設(shè)用地搞房地產(chǎn)也好、搞商業(yè)開發(fā)也好，這都是一個大類，必須招拍掛；二是工業(yè)用地政府征過來以后和你合作；三是公共設(shè)施用地，這用于公共服務(wù)領(lǐng)域，問題在于目前公共設(shè)施用地搞醫(yī)院養(yǎng)老等等，原來是正常公共服務(wù)，但是現(xiàn)在全面開放給民營資本，進來以后做這方面我的建議是不要看劃撥不要錢，這對于長遠發(fā)展沒有好處。
第二，從農(nóng)民手中獲得的土地叫做集體產(chǎn)權(quán)的土地，要走內(nèi)生和外生結(jié)合的道路，利用內(nèi)生的優(yōu)勢獲得土地的方式主要是這種。
三、農(nóng)村可用資源的分量（政策性分類）
農(nóng)村搞田園綜合體、搞特色小鎮(zhèn)開發(fā)什么資源？有幾類，有很多專家學者也有很多分類，但是不要按照專家學者分類操作，因為不具有政策含義，沒有政策含義可以分析，但是不可操作，大家要政策性分類，這個特別重要，政策性分類農(nóng)村資源基本上分成三大類：第一類，資產(chǎn)性資產(chǎn)；第二類，經(jīng)營性資產(chǎn)；第三類，非經(jīng)營性資產(chǎn)。這三類資產(chǎn)在不同區(qū)域分布不一樣，第一類資產(chǎn)在東部基本上沒有了，比如說四荒地在東部很少，中西部非常多。第二類經(jīng)營性資產(chǎn)，在廣東非常多，有一個村經(jīng)濟資產(chǎn)好幾十個億，但是在中西部基本上沒有。但是中西部基本沒有是沒有廠房、企業(yè)倒閉了，但是土地還在，經(jīng)營性資產(chǎn)占用的土地還在，這是機會。第三類非經(jīng)營性資產(chǎn)，這一類中西部嚴重欠缺，東南沿海地區(qū)、發(fā)達地區(qū)比較多。
四、政策：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的方向
政策導向這三類資產(chǎn)是不一樣的：
第一，資源性資產(chǎn)，包括土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂通過所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置的辦法，確保資本化、市場化交易流轉(zhuǎn)、可貸款抵押。
第二，非經(jīng)營性資產(chǎn)，將來可以進入搞運營，但是不可能拿到自己手中，可以做PPP模式。
第三，經(jīng)營性資產(chǎn)，如何股份化以后，當?shù)匾欢ㄒ煞莼�，外來資本可以和他們合作，共同開發(fā)這些經(jīng)營性資產(chǎn)。
五、目標：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革，為城市資本下鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)融合發(fā)展創(chuàng)造條件
現(xiàn)在基本上制度框架是差不多了，可能隨著今年年底（2018年）農(nóng)村改革基本成效會轉(zhuǎn)化成推向全國。
承包地
如何轉(zhuǎn)讓和買賣？
搞特色小鎮(zhèn)也好、搞田園綜合體離不開承包地，如何流轉(zhuǎn)？如何保證長期投資？如何轉(zhuǎn)讓？
一、承包地：實施三權(quán)分置
大家記住三權(quán)分置，什么概念？承包地分成三個權(quán)利：土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)，這三個權(quán)利分開，這是中國農(nóng)村土地改革最大的制度創(chuàng)新。分開以后，這里名堂就多了。
二、案例：重慶梁平縣
給大家舉一個案例，看看企業(yè)家如何拿到經(jīng)營權(quán)。
重慶梁平縣蟠龍鎮(zhèn)義和村，一個小老板想搞冷水漁場，但是15畝地20戶農(nóng)戶承包的，最后辦法是農(nóng)戶把農(nóng)保地退給集體，程序雖然有點多此一舉，但是程序一個不可以少。每戶1萬塊錢，一畝地3萬塊錢，除了3萬塊錢，4500塊錢交給村集體，為什么？因為農(nóng)民是承包者，產(chǎn)權(quán)是集體，所以都要給，根據(jù)現(xiàn)有法律承包這個地塊50年，小老板最后把戶口村本縣遷過來，成為本集體經(jīng)濟組織的成員。
三、案例、改革的效果
以上是三權(quán)分置非常成功的典型案例，農(nóng)戶拿到了3萬元，撂荒地變廢為寶，集體經(jīng)濟組織獲得了4500塊錢的管理收益，這個小老板轉(zhuǎn)過來戶口獲得土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。
我的建議是什么？拿到這兩個權(quán)就可以投資了，法律上沒有問題了，但是我的建議是，你不一定要獲得這個土地承包權(quán)，意思就是不一樣把戶口轉(zhuǎn)過來，因為只有轉(zhuǎn)過來戶口才能夠獲得這個權(quán)益，我不需要這個承包權(quán)，我就拿到經(jīng)營權(quán)就可以了，也是50年，我建議你們將來簽合同也好，獲得經(jīng)營權(quán)就可以了，現(xiàn)在關(guān)于城里是不是能夠入戶農(nóng)村政策是不允許的，因為這個小老板也是一個農(nóng)村的，無非就是旁邊鎮(zhèn)的，這個是可以的，你不一定可以。
四、關(guān)注：利用基本農(nóng)田有哪些限制
拿到承包地有很多政策，農(nóng)村承包地有三大方面：一是基本農(nóng)田；二是一般農(nóng)田；三是山林水塘。這里相關(guān)政策是高度不一樣的，基本農(nóng)田有“五不準”，我建議你基本農(nóng)田不要做文章，應(yīng)該干什么就干什么，因為基本農(nóng)田有國家補貼，種糧食、重植物、種經(jīng)濟作物，這都沒有問題，但是不要改變用途，不要改變地塊和改變空間。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標也有新的政策，不允許挪動基本農(nóng)田的空間。
五、關(guān)注：有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制
其中可以做文章的叫一般性農(nóng)田，可以搞農(nóng)村的三產(chǎn)融合，這是空間很大的。所以，你拿地的時候不要都拿基本農(nóng)田，也不要都拿一般農(nóng)田，可以搭配。搭配一些一般性的農(nóng)田有幾個要素：可以做農(nóng)業(yè)觀光、三產(chǎn)融合等等，但是這里有一個核心要素就是，如果你建立一個房子、搞旅游設(shè)施、搞文創(chuàng)，一定要按照建設(shè)用地管理，這里差別在哪里？如果還是農(nóng)地不僅不交稅，還可以得到國家補貼，但是改成這樣的話，你不僅得不到補貼，還可以按照建設(shè)用地交稅。所以，你可以在一般農(nóng)田上進行其他設(shè)施，但是也不能離開農(nóng)字，和“農(nóng)”相關(guān)的都可以，但是管理方式發(fā)生變化了。
六、利用改革彈性空間把小把戲不可持續(xù)，如何走正途拿地才有保障
用設(shè)施農(nóng)用地的名義，就是溫室大棚、暖房進行餐飲、住宿的建設(shè)，這個不要做。建設(shè)臨時生產(chǎn)用房的名義修建一個水泥柱、搞一個木屋、鋼架房，沒有占地，這個也不是很保險。搞一些房車、搞一些移動性的東西，這些政策沒有明確，但是都是搞擦邊球的辦法。北京昌平塑料大棚，搞來搞去開生態(tài)餐廳，后來搞成小別墅了，大棚里搞小別墅，叫做陽光房，開始租、開始賣，這個風險非常大，因為改變用了了，建議大家不要這么做。
企業(yè)與政府在拿地問題上在進行巨大博弈，我到所有地方都想拿地，但是政府不想隨意出手。
農(nóng)民宅基地
經(jīng)營權(quán)如何取得？
一、有關(guān)宅基地現(xiàn)行政策要點
我們國家宅基地政策很復雜，有關(guān)中國宅基地又復雜、又繞來繞去，但是我們把它歸納下來有幾個要點：
第一，集體所有。宅基地是集體所有的，房子是你個人所有，這種現(xiàn)象在全世界只有中國這樣，你們家的房子蓋到別人家的土地上，這是人民公社土地政策的延續(xù)，是非常不合理的。
第二，一戶只能分一宅，你是農(nóng)村戶口，一戶分一宅，你兒子結(jié)婚取媳婦分家了再分一宅。
第三，排他性原則，就是這個東西只有本村集體經(jīng)濟組織成員有資格獲得宅基地，而且是無償?shù)�，房子你蓋掏錢，地白給你。
但是關(guān)鍵點在哪里？對于在座的各位，最關(guān)鍵的是宅基地集體所有，個人有使用權(quán)，因為房地不可分離，所以你在宅基地上雖然是你的房子，但是如何買賣都是不受法律保護的。
二、新政策：宅基地政策的重大調(diào)整
剛才講到，三權(quán)分置的政策從承包地這次完全應(yīng)用到宅基地上了，這個非常好，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經(jīng)營。
中央1號文件已經(jīng)說了，國土部最近上個星期蔣部長說三權(quán)分置原則擴展到宅基地領(lǐng)域，形勢好宅基地三個權(quán)利，規(guī)范宅基地資格權(quán)、放活宅基地使用權(quán)，這個給用地提供了重大空間。17號李克強總理主持的國務(wù)院常務(wù)會議通過了這么一條，允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工企業(yè)，這是什么概念？這個政策已經(jīng)非常寬了，看你會用不會用，不是張三的宅基地買下來建工廠，不是這樣。我把碎片化的宅基地買下以后、流轉(zhuǎn)過來以后，和政府合作，把它集中到一個地方，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地這樣就解決了。三個村子，一個村子搞30多畝，這個村子70多畝，全部分散化、碎片化，但是集中到一個地方，你的土地就拿下了，這個空間特別大，但是操作技巧需要高一點，政策沒有問題。
三、案例：浙江桐廬通過宅基地制度改革，破除城市資本下鄉(xiāng)的制度障礙
宅基地重要的用途有兩類：一是利用這個做民宿；二是利用宅基地集中起來做產(chǎn)業(yè)。首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發(fā)民宿，這就是我講的為什么將來要走內(nèi)生和外生企業(yè)合作路子，成本低，用地也是最佳方向。
浙江桐廬你們可以看一下，桐廬做的很好，你發(fā)展民宿可以按照這個辦法解決獲得鄉(xiāng)村宅基地和住房問題。
四、案例：四川省瀘縣
四川瀘縣成熟在哪里？桐廬可以用宅基地做民宿，但是我不一定一定做民宿，做其他也可以。瀘縣這個項目，宅基地通過改革專門有一套宅基地的措施，最后這個縣長講，在瀘縣有一個項目，如果想落地根本不用征地，為什么？它有大量騰退出來的宅基地，直接將宅基地置換，入市就可以了，去年一個示范縣可以騰出1萬多畝土地，特色小鎮(zhèn)采取這個辦法可能是效果非常好的。
第一，宅基地有償使用、有償退出，本來是無償?shù)�，但是搞成這樣，法定無償，但是節(jié)約有獎，超占有償，退出補償，跨去有償，節(jié)約有獎。
第二，特別重要的是允許宅基地在縣域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，原來宅基地有兩個，一是不準轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟成員之外的任何人，尤其不能賣給城里人。但是蔣大民有一句話說嚴格限制城市資本購買宅基地后建立大別墅搞房地產(chǎn)，這里政策空間特別大。
第三，轉(zhuǎn)化入市，這一點非常重要，轉(zhuǎn)化入市是這個指標可以買賣。大家知道，四川重慶的地票制度，這個指標是之前的，大家看瀘縣的做法是轉(zhuǎn)讓約1萬畝土地，入市可以獲得7億收入。
有幾點可以解決你關(guān)心的最核心問題：第一，允許城市資本下來購買宅基地三權(quán)當中最后那個權(quán)，就是經(jīng)營權(quán)。第二，跨區(qū)域可以解決碎片化以后集中變成一個集中面積，有利于搞田園綜合體、有利于搞特色小鎮(zhèn)。第三，可以轉(zhuǎn)讓入市，潛在收益非常大。
五、購買四荒地：風險與機遇
一、四荒地的拍賣和擁有：現(xiàn)行政策
仍然是政策界定的四荒地概念，千萬不要拿學者規(guī)定的四荒地概念來操作，因為有政策含義，政策說這個是四荒地那就是四荒地。
二、案例：購買四荒地建設(shè)田園綜合體成功實踐——左權(quán)縣日月星辰生態(tài)莊園
左權(quán)縣芹泉鎮(zhèn)營疙道村，老支書陳拉成及5個兒女投入全家身價，用10年時間，把800畝荒地建成田園綜合體，四荒地很便宜，幾乎白給，這是十幾年前，先生態(tài)，后生活設(shè)施，與旅游結(jié)合，搞了幾年以后，開始運營起來了。他兒子和我講投入了四五千萬，但是我看看沒有那么多，千萬是有，但是不可能四五千萬，因為所有特色材料、所有建筑形態(tài)、所有物化的東西用的都是本地的材料，這個特別好：第一，突出特色；第二，大幅度降低了成本；第三，滿足了城市里到這個地方看真正原生態(tài)的鄉(xiāng)村景色要求。最大的傻瓜就是把原生態(tài)去掉，自己花錢從城里買一套東西，把城市搬到鄉(xiāng)村，這是愚蠢之極。
我建議大家有機會可以在10月份去看一看，漫山遍野紅、黃、綠、藍、灰、紫，生態(tài)環(huán)境特別好，路是石板路、房子是石板屋，裊裊炊煙，早上有雞叫，晚上星星很多，拿起照相機就是鄉(xiāng)村風俗化。成本不高，水平不低，因為這是原生態(tài)，有特色，就是挖掘地方自己的東西，任何地方都搞不出來和當?shù)匾粯拥�，柿子熟了以后，漫山遍野是橘紅色的，一個村姑穿一身紅，扎一個辮子，有一個蝴蝶結(jié)，就地取材，既突出了特色，又降低了成本，田園綜合體如果搞高大上我覺得有搞你就死了，這是內(nèi)生型利用四荒地做田園綜合體非常成功的案例。
三、潛力巨大，埋藏金礦的四荒地
四荒地法律規(guī)定買的話50年，黃山后面有一個叫做耿城鎮(zhèn)，1996年北京一家老板買下來了，當時幾千萬，現(xiàn)在值38億，他都不賣，幾千萬弄20年能夠搞到38億嗎？因為在黃山后面，非常漂亮。
現(xiàn)在國家政策支持鼓勵城市資本下去承攬四荒地，但是四荒地也有他自身的問題，它的優(yōu)點是成本低，10年、8年以前幾乎是白給，現(xiàn)在雖然不是白給，但是價格高不到那里去，關(guān)鍵是最大的問題是基礎(chǔ)設(shè)施差，但是根據(jù)山西搞一個生態(tài)莊園經(jīng)濟，山西煤老板在10年前大規(guī)模進山買四荒地，根據(jù)山西經(jīng)驗，山西能夠做到全國沒有地方做不到。我專門去過，改變了以后整個一條山溝全部是窯洞，付之于商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施，太有特色了，購買四荒地就是購買未來。但是基礎(chǔ)設(shè)施差一些，所以你可以選擇。
六、利用集體建設(shè)用地建設(shè)特色小鎮(zhèn)
一、集體建設(shè)用地直接發(fā)展產(chǎn)業(yè)：四川雙流港龍工業(yè)園的案例
在集體土地上搞一個產(chǎn)業(yè)園，建立好基礎(chǔ)設(shè)施，所有外來的企業(yè)進來全部是租賃，不賣，要的就是這個平臺，要長久盈利，外來企業(yè)也高興，因為廠房成本降低到最低，這是全國最好的一個案例。
這個企業(yè)家姓黃，原來是房地產(chǎn)老板，轉(zhuǎn)型做這個，利用農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展工業(yè)項目綜合體，形成特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策沒有障礙，但是關(guān)鍵是你要和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織良好合作。農(nóng)村的空置的空心村和集體建設(shè)用地很多。
二、案例：利用廢棄的集體建設(shè)用地空心村建設(shè)特色小鎮(zhèn)
空心村雖然空置，但是土地是集體建設(shè)用地，并且成本非常低。黃巖區(qū)案例我不說了，這是內(nèi)生性的。洋家樂如何利用的土地？就是空心村再改造，有什么投入？土地幾乎一分錢不花，玩的就是原生態(tài)，就不增加人工的建筑，就恢復自然。
裸心谷，整個莫干山的洋家樂幾乎50%-60%在空心村的基礎(chǔ)上做的，這是非常成功的案例。比如說山西，山西有1000多個高山之巔的空心村，小村落，建筑非常好，有一些是明清的。郭亮村已經(jīng)被企業(yè)進駐，山巔有一塊村，原來沒有路養(yǎng)豬不能超過68斤，因為背不下來，那里有幾戶結(jié)了婚，剩下光棍一大堆，年輕的生產(chǎn)隊長永遠不敢下山開會，留下老婆很危險，和我講十幾年沒有下山開會了，要開帶著老婆一起走。所以，村莊越封閉保存的效果越好，現(xiàn)在年輕人要的就是這個效果，越是探險越要去，如果發(fā)展成高山民宿，這個東西沒有辦法模仿，是高山之巔建立的，這些東西都是非常待開發(fā)的寶物，我到山西看到很多村都是空的，所以盯住空心村。
空心村發(fā)展特色小鎮(zhèn)的優(yōu)勢，我再給大家概括一下，現(xiàn)成的、成熟的建設(shè)用地可供提供，前兩年有一句話叫做基礎(chǔ)設(shè)施上山、農(nóng)民下山，這樣你進去不是最好的機會嗎，而且空心村的布局原汁原味，非常適合做原生態(tài)的特色，有一個問題是交通不便、位置偏遠，有的地方環(huán)境比較差，有利必有弊。
政策工具，大家記住一個政策，就是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，這個政策是現(xiàn)在最有含金量的政策，已經(jīng)十多年了，你們看別的部委鼓勵這個、鼓勵那個，沒有用，你看主管部門，你看國土資源不怎么說，他們說話是算數(shù)的，剩下說話不算數(shù)。有機會大家要把這個東西搞的熟一些。
三、新政策：改革政府單一供地模式-利用集體建設(shè)用地直接建設(shè)租賃住房
這是從去年到今年，上個星期國土部長說的，改變由政府單一供地模式，主要是推進這個方面，農(nóng)民集體建設(shè)用地直接供地。中央有文件，國土部有文件，但是大家看看特點。
集體土地上建設(shè)住房不走招拍掛、不用轉(zhuǎn)化成國有用地、不用繳納土地出讓金，但是受到嚴格限制。
但是集體土地抵押貸款存在政策限制，無法融資。項目資產(chǎn)證券化難度大，建成后依靠出租，收回投資慢。開發(fā)主體目前政策規(guī)定是集體經(jīng)濟組織，這個集體經(jīng)濟組織，除了北上廣、長三角、珠三角集體經(jīng)濟組織有一定實力之外，東西部比較差，但是給大家提供了機會，建議你們和集體經(jīng)濟組織合作共同開發(fā)。
由于它不是招拍掛，政府沒有拿到錢，因此公共服務(wù)誰來掏錢做？地方政府有錢給你做可以，沒有錢也有問題。
四、案例：利用集體建設(shè)用地解決特色小鎮(zhèn)用地——北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)
最大優(yōu)勢是，在北京如此缺地、價格如此之高的情況下搞土地，成本很低，做成了，效果非常好。創(chuàng)客小鎮(zhèn)的開發(fā)模式可能是未來集體土地和集體經(jīng)濟組織合作開發(fā)的典型案例。
一、特色小鎮(zhèn)：鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要平臺
“十九大”提出一個重要戰(zhàn)略叫做“鄉(xiāng)村振興”，鄉(xiāng)村振興和特色小鎮(zhèn)有什么關(guān)系？特色小鎮(zhèn)是未來鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要平臺，因為現(xiàn)在國家正在制定鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的規(guī)劃，國家發(fā)改委牽頭，我們也算是參與方之一，大概有幾點未來的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和特色小鎮(zhèn)是高度吻合的，特色小鎮(zhèn)將可以分享鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的政策紅利。
第一，特色小鎮(zhèn)挖掘農(nóng)業(yè)的非傳統(tǒng)功能。大家知道，我們以前農(nóng)業(yè)就是解決大家的吃的問題，現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)非常重要的一點就是農(nóng)業(yè)的非生產(chǎn)性功能挖掘出來進行擴大、進行產(chǎn)業(yè)化、進行特色化。居住功能也好、文化功能也好、生態(tài)功能也好，這是特色小鎮(zhèn)、田園綜合體重要發(fā)展領(lǐng)域，也是鄉(xiāng)村戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)方面重要一點。
第二，三生融合，改變以往重經(jīng)濟、重GDP、重物質(zhì)、輕文化、輕人文、輕以人為本這樣一種發(fā)展態(tài)勢，特別去年中央經(jīng)濟工作會議上提出，中國經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長，什么是“高質(zhì)量”？體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化、體現(xiàn)在鄉(xiāng)村振興、體現(xiàn)在小城鎮(zhèn)方面，從重物質(zhì)形態(tài)開始重文化、重生態(tài)、重人知、重生活，導向發(fā)生變化了。
第三，特色小鎮(zhèn)追求特色，包括產(chǎn)業(yè)、建筑、文化的特色，由于我們以往30多年小城鎮(zhèn)的發(fā)展有一個非常不如人意的地方就是搞千鎮(zhèn)一面，所以特色問題是特色小鎮(zhèn)特別突出的，下一步鄉(xiāng)村振興方面這個方面也是重要著眼點。
第四，特色小鎮(zhèn)、田園綜合體有一個最大的功能就是可以吸納人才下鄉(xiāng)。“十九大”提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，上一任領(lǐng)導提出新農(nóng)村，我們提出有關(guān)農(nóng)村振興戰(zhàn)略不止這兩個，但是效果不盡如人意，為什么？其中一個最關(guān)鍵的因素，再好的政策、再多的資金沒有人才根本不行。
現(xiàn)在很有希望是隨著特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的興起有兩撥最重要的人才開始下鄉(xiāng)：一是有文化、有資產(chǎn)、有情懷的企業(yè)家，包括在座的各位，光靠幾個村干部振興不了鄉(xiāng)村，一定是這幫人；二是原來在農(nóng)村的，我稱之為“三高人群”，高質(zhì)量的，現(xiàn)在考上大學回到農(nóng)村的微乎其微，沒有人回去，高體能，全部外出打工了，農(nóng)村都是老弱病殘、婦女隊，不可能振興鄉(xiāng)村，高顏值，農(nóng)村的靚女、帥小伙全部進城。
特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，我認為最大的功能，給這兩批人提供了一個發(fā)展空間和新的平臺，他們下到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略就有戲，要不然中央發(fā)多少文件都不管用。大家一定要關(guān)注特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，這兩部分人從城里引到鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，這可能是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略最重要能否成功的關(guān)鍵。
二、四部委：《關(guān)于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見文件》最新政策要點之一
三部委發(fā)文一年多，中國特色小鎮(zhèn)雨后春筍、星火燎原，取得了重大進展，也存在巨大問題，從三部委到四部委，財政部退出了，增加了國土和環(huán)保。這個文件去年下發(fā)的，有幾個突出的重點：
第一，調(diào)整指導部門。很多地方還在搞第三批怎樣指導，這個人基本上不懂政策，沒有第三批，指導部門換了，原來三部委，現(xiàn)在納入新型城鎮(zhèn)化11個部委部級聯(lián)席會議，主導部門國家發(fā)改委。
第二，兩個“嚴防”：一是嚴防政府債務(wù)風險，文件當中特別警惕百分之百債務(wù)地方搞特色小鎮(zhèn)，因為它變成借債圈錢、增加投資的工具；二是嚴防房地產(chǎn)化，絕對不要把特色小鎮(zhèn)搞成另外一場房地產(chǎn)運動。
第三，四個“淡化”：淡化包羅萬象、淡化行政審批、淡化數(shù)量要求。全國有四五千家，中央經(jīng)濟工作會議特別重要的信號就是從高速增長、數(shù)量規(guī)模轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長，要質(zhì)量不要數(shù)量，這是大的變化，要淡化政府包攬。
三、四部委文件最新政策要點之二
第一，相關(guān)土地政策基本上特色小鎮(zhèn)或者有限的新增建設(shè)用地，基本上用存量土地，存量土地再開發(fā)。
第二，合理控制特色小鎮(zhèn)的用地范圍，這個已經(jīng)非常清晰的規(guī)定了，3平方公里左右，建設(shè)用地面積控制在1平方公里左右，搞旅游、體育、農(nóng)業(yè)類特色小鎮(zhèn)可適當放寬，如果進入這個框架基本上按照這個框架來。
第三，劃定生態(tài)紅線，現(xiàn)在生態(tài)要求日益加強，有兩點：不要挖山填水，也不要引入高污染、高能耗企業(yè)。
四、特色小鎮(zhèn)問題與新政策導向
第一，特色小鎮(zhèn)兩年多快速發(fā)展存在的問題，這些問題非常特出。
第二，如何解決？下一步對策規(guī)劃司負責人講的非常清楚，國家發(fā)改委牽頭統(tǒng)一規(guī)范嚴格控制建設(shè)數(shù)量，包括各個部委搞的，取消一次性命名，統(tǒng)一實施寬進嚴定動態(tài)淘汰的達標制度，這是開完人代會要實施的。過去的政策已經(jīng)停止了，這是最新的政策，希望大家高度關(guān)注。
城市資本下鄉(xiāng)
有哪些農(nóng)村資源可以開發(fā)？
一、內(nèi)生型和外生型兩種不同的特色小鎮(zhèn)
全國特色小鎮(zhèn)當中我分成兩大類：內(nèi)生型、外生型。一是內(nèi)生型特色小鎮(zhèn)，從產(chǎn)業(yè)培育、地方、文化、傳統(tǒng)、人力來源以及產(chǎn)生的財富分配都來自當?shù)睾痛迩f內(nèi)部。當?shù)刭Y源開發(fā)、當?shù)乩习傩辗窒硎找�，比如說袁家村就是內(nèi)生特色小鎮(zhèn)。二是外生型特色小鎮(zhèn)，資本、文化、產(chǎn)業(yè)、人才都是外來的，市場也在外面，可以成為城市經(jīng)濟增長點，但是不可能成為鄉(xiāng)村振興的牽引力，最典型的就是一個大的企業(yè)和當?shù)卣灹撕贤闾厣℃?zhèn)，農(nóng)民遷走，圈一塊地，資源來源于外面、人才來源于外面，市場也是城市人，和本地沒有產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)，它是外循環(huán)，這樣叫做外生型特色小鎮(zhèn)。
政策支持的重點在哪里？不能什么都要，要的政策支持重點關(guān)鍵是當?shù)剞r(nóng)民能夠參與進來、能夠分享特色小鎮(zhèn)的好處，當?shù)剜l(xiāng)村能夠被輻射、被帶動，這是鄉(xiāng)村振興支持的重點。外生無非是一個項目，但是和農(nóng)村發(fā)展關(guān)系不是特別大。
外生型從政府拿地要政策，隨著地方政府博弈能力的提高，地方政府現(xiàn)在博弈能力非常高，很多打著假投資、真拿地的概念企業(yè)到處都是，地方政府也很聰明，就知道你想干這個事兒，成本迅速上升。0地價都是過去的故事，高地價不一定能夠達到。
隨著農(nóng)村土地改革的推薦，外來資源與村集體合作開發(fā)建設(shè)特色小鎮(zhèn)，既可以獲得政策支持，也可以大幅度降低拿地成本，這應(yīng)該是未來發(fā)展的重點。我認為外來資本和內(nèi)生模式結(jié)合起來，這是未來最重要、最明智的選擇，根據(jù)我們的了解，外生型特色小鎮(zhèn)基本上是大公司、大央企干的，一般中小企業(yè)拿不下來土地，博弈能力不一定那么高，最好和當?shù)貎?nèi)生型資源結(jié)合起來共同開發(fā)。
二、兩種不同獲得方式的土地
中國土地獲得也分兩種方式：
第一，通過政府獲得：國有產(chǎn)權(quán)土地。通過政府獲得的土地有法律、有產(chǎn)權(quán)，屬于國有。一是國有建設(shè)用地搞房地產(chǎn)也好、搞商業(yè)開發(fā)也好，這都是一個大類，必須招拍掛；二是工業(yè)用地政府征過來以后和你合作；三是公共設(shè)施用地，這用于公共服務(wù)領(lǐng)域，問題在于目前公共設(shè)施用地搞醫(yī)院養(yǎng)老等等，原來是正常公共服務(wù)，但是現(xiàn)在全面開放給民營資本，進來以后做這方面我的建議是不要看劃撥不要錢，這對于長遠發(fā)展沒有好處。
第二，從農(nóng)民手中獲得的土地叫做集體產(chǎn)權(quán)的土地，要走內(nèi)生和外生結(jié)合的道路，利用內(nèi)生的優(yōu)勢獲得土地的方式主要是這種。
三、農(nóng)村可用資源的分量（政策性分類）
農(nóng)村搞田園綜合體、搞特色小鎮(zhèn)開發(fā)什么資源？有幾類，有很多專家學者也有很多分類，但是不要按照專家學者分類操作，因為不具有政策含義，沒有政策含義可以分析，但是不可操作，大家要政策性分類，這個特別重要，政策性分類農(nóng)村資源基本上分成三大類：第一類，資產(chǎn)性資產(chǎn)；第二類，經(jīng)營性資產(chǎn)；第三類，非經(jīng)營性資產(chǎn)。這三類資產(chǎn)在不同區(qū)域分布不一樣，第一類資產(chǎn)在東部基本上沒有了，比如說四荒地在東部很少，中西部非常多。第二類經(jīng)營性資產(chǎn)，在廣東非常多，有一個村經(jīng)濟資產(chǎn)好幾十個億，但是在中西部基本上沒有。但是中西部基本沒有是沒有廠房、企業(yè)倒閉了，但是土地還在，經(jīng)營性資產(chǎn)占用的土地還在，這是機會。第三類非經(jīng)營性資產(chǎn)，這一類中西部嚴重欠缺，東南沿海地區(qū)、發(fā)達地區(qū)比較多。
四、政策：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的方向
政策導向這三類資產(chǎn)是不一樣的：
第一，資源性資產(chǎn)，包括土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂通過所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置的辦法，確保資本化、市場化交易流轉(zhuǎn)、可貸款抵押。
第二，非經(jīng)營性資產(chǎn)，將來可以進入搞運營，但是不可能拿到自己手中，可以做PPP模式。
第三，經(jīng)營性資產(chǎn)，如何股份化以后，當?shù)匾欢ㄒ煞莼鈦碣Y本可以和他們合作，共同開發(fā)這些經(jīng)營性資產(chǎn)。
五、目標：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革，為城市資本下鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)融合發(fā)展創(chuàng)造條件
現(xiàn)在基本上制度框架是差不多了，可能隨著今年年底（2018年）農(nóng)村改革基本成效會轉(zhuǎn)化成推向全國。
承包地
如何轉(zhuǎn)讓和買賣？
搞特色小鎮(zhèn)也好、搞田園綜合體離不開承包地，如何流轉(zhuǎn)？如何保證長期投資？如何轉(zhuǎn)讓？
一、承包地：實施三權(quán)分置
大家記住三權(quán)分置，什么概念？承包地分成三個權(quán)利：土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)，這三個權(quán)利分開，這是中國農(nóng)村土地改革最大的制度創(chuàng)新。分開以后，這里名堂就多了。
二、案例：重慶梁平縣
給大家舉一個案例，看看企業(yè)家如何拿到經(jīng)營權(quán)。
重慶梁平縣蟠龍鎮(zhèn)義和村，一個小老板想搞冷水漁場，但是15畝地20戶農(nóng)戶承包的，最后辦法是農(nóng)戶把農(nóng)保地退給集體，程序雖然有點多此一舉，但是程序一個不可以少。每戶1萬塊錢，一畝地3萬塊錢，除了3萬塊錢，4500塊錢交給村集體，為什么？因為農(nóng)民是承包者，產(chǎn)權(quán)是集體，所以都要給，根據(jù)現(xiàn)有法律承包這個地塊50年，小老板最后把戶口村本縣遷過來，成為本集體經(jīng)濟組織的成員。
三、案例、改革的效果
以上是三權(quán)分置非常成功的典型案例，農(nóng)戶拿到了3萬元，撂荒地變廢為寶，集體經(jīng)濟組織獲得了4500塊錢的管理收益，這個小老板轉(zhuǎn)過來戶口獲得土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。
我的建議是什么？拿到這兩個權(quán)就可以投資了，法律上沒有問題了，但是我的建議是，你不一定要獲得這個土地承包權(quán)，意思就是不一樣把戶口轉(zhuǎn)過來，因為只有轉(zhuǎn)過來戶口才能夠獲得這個權(quán)益，我不需要這個承包權(quán)，我就拿到經(jīng)營權(quán)就可以了，也是50年，我建議你們將來簽合同也好，獲得經(jīng)營權(quán)就可以了，現(xiàn)在關(guān)于城里是不是能夠入戶農(nóng)村政策是不允許的，因為這個小老板也是一個農(nóng)村的，無非就是旁邊鎮(zhèn)的，這個是可以的，你不一定可以。
四、關(guān)注：利用基本農(nóng)田有哪些限制
拿到承包地有很多政策，農(nóng)村承包地有三大方面：一是基本農(nóng)田；二是一般農(nóng)田；三是山林水塘。這里相關(guān)政策是高度不一樣的，基本農(nóng)田有“五不準”，我建議你基本農(nóng)田不要做文章，應(yīng)該干什么就干什么，因為基本農(nóng)田有國家補貼，種糧食、重植物、種經(jīng)濟作物，這都沒有問題，但是不要改變用途，不要改變地塊和改變空間。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標也有新的政策，不允許挪動基本農(nóng)田的空間。
五、關(guān)注：有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制
其中可以做文章的叫一般性農(nóng)田，可以搞農(nóng)村的三產(chǎn)融合，這是空間很大的。所以，你拿地的時候不要都拿基本農(nóng)田，也不要都拿一般農(nóng)田，可以搭配。搭配一些一般性的農(nóng)田有幾個要素：可以做農(nóng)業(yè)觀光、三產(chǎn)融合等等，但是這里有一個核心要素就是，如果你建立一個房子、搞旅游設(shè)施、搞文創(chuàng)，一定要按照建設(shè)用地管理，這里差別在哪里？如果還是農(nóng)地不僅不交稅，還可以得到國家補貼，但是改成這樣的話，你不僅得不到補貼，還可以按照建設(shè)用地交稅。所以，你可以在一般農(nóng)田上進行其他設(shè)施，但是也不能離開農(nóng)字，和“農(nóng)”相關(guān)的都可以，但是管理方式發(fā)生變化了。
六、利用改革彈性空間把小把戲不可持續(xù)，如何走正途拿地才有保障
用設(shè)施農(nóng)用地的名義，就是溫室大棚、暖房進行餐飲、住宿的建設(shè)，這個不要做。建設(shè)臨時生產(chǎn)用房的名義修建一個水泥柱、搞一個木屋、鋼架房，沒有占地，這個也不是很保險。搞一些房車、搞一些移動性的東西，這些政策沒有明確，但是都是搞擦邊球的辦法。北京昌平塑料大棚，搞來搞去開生態(tài)餐廳，后來搞成小別墅了，大棚里搞小別墅，叫做陽光房，開始租、開始賣，這個風險非常大，因為改變用了了，建議大家不要這么做。
企業(yè)與政府在拿地問題上在進行巨大博弈，我到所有地方都想拿地，但是政府不想隨意出手。
農(nóng)民宅基地
經(jīng)營權(quán)如何取得？
一、有關(guān)宅基地現(xiàn)行政策要點
我們國家宅基地政策很復雜，有關(guān)中國宅基地又復雜、又繞來繞去，但是我們把它歸納下來有幾個要點：
第一，集體所有。宅基地是集體所有的，房子是你個人所有，這種現(xiàn)象在全世界只有中國這樣，你們家的房子蓋到別人家的土地上，這是人民公社土地政策的延續(xù)，是非常不合理的。
第二，一戶只能分一宅，你是農(nóng)村戶口，一戶分一宅，你兒子結(jié)婚取媳婦分家了再分一宅。
第三，排他性原則，就是這個東西只有本村集體經(jīng)濟組織成員有資格獲得宅基地，而且是無償?shù)模孔幽闵w掏錢，地白給你。
但是關(guān)鍵點在哪里？對于在座的各位，最關(guān)鍵的是宅基地集體所有，個人有使用權(quán)，因為房地不可分離，所以你在宅基地上雖然是你的房子，但是如何買賣都是不受法律保護的。
二、新政策：宅基地政策的重大調(diào)整
剛才講到，三權(quán)分置的政策從承包地這次完全應(yīng)用到宅基地上了，這個非常好，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經(jīng)營。
中央1號文件已經(jīng)說了，國土部最近上個星期蔣部長說三權(quán)分置原則擴展到宅基地領(lǐng)域，形勢好宅基地三個權(quán)利，規(guī)范宅基地資格權(quán)、放活宅基地使用權(quán)，這個給用地提供了重大空間。17號李克強總理主持的國務(wù)院常務(wù)會議通過了這么一條，允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工企業(yè)，這是什么概念？這個政策已經(jīng)非常寬了，看你會用不會用，不是張三的宅基地買下來建工廠，不是這樣。我把碎片化的宅基地買下以后、流轉(zhuǎn)過來以后，和政府合作，把它集中到一個地方，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地這樣就解決了。三個村子，一個村子搞30多畝，這個村子70多畝，全部分散化、碎片化，但是集中到一個地方，你的土地就拿下了，這個空間特別大，但是操作技巧需要高一點，政策沒有問題。
三、案例：浙江桐廬通過宅基地制度改革，破除城市資本下鄉(xiāng)的制度障礙
宅基地重要的用途有兩類：一是利用這個做民宿；二是利用宅基地集中起來做產(chǎn)業(yè)。首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發(fā)民宿，這就是我講的為什么將來要走內(nèi)生和外生企業(yè)合作路子，成本低，用地也是最佳方向。
浙江桐廬你們可以看一下，桐廬做的很好，你發(fā)展民宿可以按照這個辦法解決獲得鄉(xiāng)村宅基地和住房問題。
四、案例：四川省瀘縣
四川瀘縣成熟在哪里？桐廬可以用宅基地做民宿，但是我不一定一定做民宿，做其他也可以。瀘縣這個項目，宅基地通過改革專門有一套宅基地的措施，最后這個縣長講，在瀘縣有一個項目，如果想落地根本不用征地，為什么？它有大量騰退出來的宅基地，直接將宅基地置換，入市就可以了，去年一個示范縣可以騰出1萬多畝土地，特色小鎮(zhèn)采取這個辦法可能是效果非常好的。
第一，宅基地有償使用、有償退出，本來是無償?shù)�，但是搞成這樣，法定無償，但是節(jié)約有獎，超占有償，退出補償，跨去有償，節(jié)約有獎。
第二，特別重要的是允許宅基地在縣域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，原來宅基地有兩個，一是不準轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟成員之外的任何人，尤其不能賣給城里人。但是蔣大民有一句話說嚴格限制城市資本購買宅基地后建立大別墅搞房地產(chǎn)，這里政策空間特別大。
第三，轉(zhuǎn)化入市，這一點非常重要，轉(zhuǎn)化入市是這個指標可以買賣。大家知道，四川重慶的地票制度，這個指標是之前的，大家看瀘縣的做法是轉(zhuǎn)讓約1萬畝土地，入市可以獲得7億收入。
有幾點可以解決你關(guān)心的最核心問題：第一，允許城市資本下來購買宅基地三權(quán)當中最后那個權(quán)，就是經(jīng)營權(quán)。第二，跨區(qū)域可以解決碎片化以后集中變成一個集中面積，有利于搞田園綜合體、有利于搞特色小鎮(zhèn)。第三，可以轉(zhuǎn)讓入市，潛在收益非常大。
五、購買四荒地：風險與機遇
一、四荒地的拍賣和擁有：現(xiàn)行政策
仍然是政策界定的四荒地概念，千萬不要拿學者規(guī)定的四荒地概念來操作，因為有政策含義，政策說這個是四荒地那就是四荒地。
二、案例：購買四荒地建設(shè)田園綜合體成功實踐——左權(quán)縣日月星辰生態(tài)莊園
左權(quán)縣芹泉鎮(zhèn)營疙道村，老支書陳拉成及5個兒女投入全家身價，用10年時間，把800畝荒地建成田園綜合體，四荒地很便宜，幾乎白給，這是十幾年前，先生態(tài)，后生活設(shè)施，與旅游結(jié)合，搞了幾年以后，開始運營起來了。他兒子和我講投入了四五千萬，但是我看看沒有那么多，千萬是有，但是不可能四五千萬，因為所有特色材料、所有建筑形態(tài)、所有物化的東西用的都是本地的材料，這個特別好：第一，突出特色；第二，大幅度降低了成本；第三，滿足了城市里到這個地方看真正原生態(tài)的鄉(xiāng)村景色要求。最大的傻瓜就是把原生態(tài)去掉，自己花錢從城里買一套東西，把城市搬到鄉(xiāng)村，這是愚蠢之極。
我建議大家有機會可以在10月份去看一看，漫山遍野紅、黃、綠、藍、灰、紫，生態(tài)環(huán)境特別好，路是石板路、房子是石板屋，裊裊炊煙，早上有雞叫，晚上星星很多，拿起照相機就是鄉(xiāng)村風俗化。成本不高，水平不低，因為這是原生態(tài)，有特色，就是挖掘地方自己的東西，任何地方都搞不出來和當?shù)匾粯拥模磷邮炝艘院�，漫山遍野是橘紅色的，一個村姑穿一身紅，扎一個辮子，有一個蝴蝶結(jié)，就地取材，既突出了特色，又降低了成本，田園綜合體如果搞高大上我覺得有搞你就死了，這是內(nèi)生型利用四荒地做田園綜合體非常成功的案例。
三、潛力巨大，埋藏金礦的四荒地
四荒地法律規(guī)定買的話50年，黃山后面有一個叫做耿城鎮(zhèn)，1996年北京一家老板買下來了，當時幾千萬，現(xiàn)在值38億，他都不賣，幾千萬弄20年能夠搞到38億嗎？因為在黃山后面，非常漂亮。
現(xiàn)在國家政策支持鼓勵城市資本下去承攬四荒地，但是四荒地也有他自身的問題，它的優(yōu)點是成本低，10年、8年以前幾乎是白給，現(xiàn)在雖然不是白給，但是價格高不到那里去，關(guān)鍵是最大的問題是基礎(chǔ)設(shè)施差，但是根據(jù)山西搞一個生態(tài)莊園經(jīng)濟，山西煤老板在10年前大規(guī)模進山買四荒地，根據(jù)山西經(jīng)驗，山西能夠做到全國沒有地方做不到。我專門去過，改變了以后整個一條山溝全部是窯洞，付之于商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施，太有特色了，購買四荒地就是購買未來。但是基礎(chǔ)設(shè)施差一些，所以你可以選擇。
六、利用集體建設(shè)用地建設(shè)特色小鎮(zhèn)
一、集體建設(shè)用地直接發(fā)展產(chǎn)業(yè)：四川雙流港龍工業(yè)園的案例
在集體土地上搞一個產(chǎn)業(yè)園，建立好基礎(chǔ)設(shè)施，所有外來的企業(yè)進來全部是租賃，不賣，要的就是這個平臺，要長久盈利，外來企業(yè)也高興，因為廠房成本降低到最低，這是全國最好的一個案例。
這個企業(yè)家姓黃，原來是房地產(chǎn)老板，轉(zhuǎn)型做這個，利用農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展工業(yè)項目綜合體，形成特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策沒有障礙，但是關(guān)鍵是你要和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織良好合作。農(nóng)村的空置的空心村和集體建設(shè)用地很多。
二、案例：利用廢棄的集體建設(shè)用地空心村建設(shè)特色小鎮(zhèn)
空心村雖然空置，但是土地是集體建設(shè)用地，并且成本非常低。黃巖區(qū)案例我不說了，這是內(nèi)生性的。洋家樂如何利用的土地？就是空心村再改造，有什么投入？土地幾乎一分錢不花，玩的就是原生態(tài)，就不增加人工的建筑，就恢復自然。
裸心谷，整個莫干山的洋家樂幾乎50%-60%在空心村的基礎(chǔ)上做的，這是非常成功的案例。比如說山西，山西有1000多個高山之巔的空心村，小村落，建筑非常好，有一些是明清的。郭亮村已經(jīng)被企業(yè)進駐，山巔有一塊村，原來沒有路養(yǎng)豬不能超過68斤，因為背不下來，那里有幾戶結(jié)了婚，剩下光棍一大堆，年輕的生產(chǎn)隊長永遠不敢下山開會，留下老婆很危險，和我講十幾年沒有下山開會了，要開帶著老婆一起走。所以，村莊越封閉保存的效果越好，現(xiàn)在年輕人要的就是這個效果，越是探險越要去，如果發(fā)展成高山民宿，這個東西沒有辦法模仿，是高山之巔建立的，這些東西都是非常待開發(fā)的寶物，我到山西看到很多村都是空的，所以盯住空心村。
空心村發(fā)展特色小鎮(zhèn)的優(yōu)勢，我再給大家概括一下，現(xiàn)成的、成熟的建設(shè)用地可供提供，前兩年有一句話叫做基礎(chǔ)設(shè)施上山、農(nóng)民下山，這樣你進去不是最好的機會嗎，而且空心村的布局原汁原味，非常適合做原生態(tài)的特色，有一個問題是交通不便、位置偏遠，有的地方環(huán)境比較差，有利必有弊。
政策工具，大家記住一個政策，就是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，這個政策是現(xiàn)在最有含金量的政策，已經(jīng)十多年了，你們看別的部委鼓勵這個、鼓勵那個，沒有用，你看主管部門，你看國土資源不怎么說，他們說話是算數(shù)的，剩下說話不算數(shù)。有機會大家要把這個東西搞的熟一些。
三、新政策：改革政府單一供地模式-利用集體建設(shè)用地直接建設(shè)租賃住房
這是從去年到今年，上個星期國土部長說的，改變由政府單一供地模式，主要是推進這個方面，農(nóng)民集體建設(shè)用地直接供地。中央有文件，國土部有文件，但是大家看看特點。
集體土地上建設(shè)住房不走招拍掛、不用轉(zhuǎn)化成國有用地、不用繳納土地出讓金，但是受到嚴格限制。
但是集體土地抵押貸款存在政策限制，無法融資。項目資產(chǎn)證券化難度大，建成后依靠出租，收回投資慢。開發(fā)主體目前政策規(guī)定是集體經(jīng)濟組織，這個集體經(jīng)濟組織，除了北上廣、長三角、珠三角集體經(jīng)濟組織有一定實力之外，東西部比較差，但是給大家提供了機會，建議你們和集體經(jīng)濟組織合作共同開發(fā)。
由于它不是招拍掛，政府沒有拿到錢，因此公共服務(wù)誰來掏錢做？地方政府有錢給你做可以，沒有錢也有問題。
四、案例：利用集體建設(shè)用地解決特色小鎮(zhèn)用地——北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)
最大優(yōu)勢是，在北京如此缺地、價格如此之高的情況下搞土地，成本很低，做成了，效果非常好。創(chuàng)客小鎮(zhèn)的開發(fā)模式可能是未來集體土地和集體經(jīng)濟組織合作開發(fā)的典型案例。
